commentarius

Der Kammerjäger.

2012-02-07T07:39:00.001+01:00

Neulich am Telefon:
Mieter: "Bitte schicken Sie mir einen Kammerjäger."
Mitarbeiter: "Was ist denn passiert?"
Mieter: "Ich habe eine Spinne in meiner Wohnung."
Mitarbeiter: "Sie können doch die Spinne beim nächsten Lüften wieder nach draußen setzen."
Mieter: "Ja, aber ich mache mir Sorgen, vor 14 Tagen hatte ich schon einmal eine Spinne, und das im Winter."

Berlin: wir unterstützen mobile Jugendarbeit.

2012-02-05T13:45:00.001+01:00

Ab Januar 2012 haben wir in einem unserer Verwaltungsobjekte in Neukölln Sozialräume an das Projekt Outreach vermietet.

Outreach macht in zehn Berliner Stadtbezirken bzw. in 26 verschiedenen Sozialräumen Angebote für diejenigen Jugendlichen, die von der klassischen Jugendarbeit nicht erreicht werden. Die Angebotspalette orientiert sich an den Bedürfnissen der Jugendlichen und reicht von einem pädagogisch begleiteten Raumangebot über sportlich orientierte Aktivitäten und musisch-kreative Arbeit bis hin zu experimentellen Formen von Jugendarbeit.
Weitere Informationen unter: http://www.outreach-berlin.de/

Wir wünschen dem Team von Outreach viel Erfolg bei Ihrer Arbeit!

BGH: Abflussprinzip bei Heizkostenabrechnung unzulässig.

2012-02-04T21:17:00.003+01:00

Der Vermieter muss die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen widerspricht der Heizkostenverordnung. (BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11)

Für uns bringt das Urteil keine Veränderungen: wir haben schon immer die Heizkostenabrechnungen nach der Verordnung periodengerecht erstellt.

Gemeinsame Marktstudie von EBZ und DDIV.

2012-01-26T16:04:00.002+01:00

Gemeinsame Marktstudie von EBZ und DDIV belegt:
Immobilienverwalter benötigen mehr Fachkompetenz denn je

Mitglieder des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) waren im Sommer 2011 zur Teilnahme an einer deutschlandweiten Marktstudie aufgerufen, die der Verband in Kooperation mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) durchführte. Nun hat das zum EBZ gehörende Forschungsinstitut InWIS die Ergebnisse der Untersuchung vorgelegt und es wird deutlich: Immobilienverwalter haben es heute schwerer denn je und müssen künftig über mehr Fachwissen verfügen.

So waren sich immerhin 75 Prozent der Befragten darin einig, dass sich die Rolle des Verwalters geändert habe. Noch darüber hinaus stellten sogar 98 Prozent der Befragten fest, dass die Anforderungen an Immobilienverwalter in den vergangenen Jahren mehr als deutlich gestiegen seien.

DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler sagt dazu: „Die Studie bestätigt, was wir schon seit Längerem beobachten: Der Immobilienverwalter von heute benötigt auf immer mehr Gebieten eine enorme Fachkompetenz. Der Verbraucher – Eigentümer wie Mieter – muss sich in sicheren Händen fühlen und einen Ansprechpartner für alle Belange haben. Für viele ist Eigentum gleichbedeutend mit Absicherung im Alter. Um die Sicherheit dieser Altersvorsorge zu gewährleisten, muss daher auch die Gewerbeordnung um Zugangsvoraussetzungen für die Tätigkeit des Immobilienverwalters ergänzt werden.“

Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ, ergänzt: „Neben betriebswirtschaftlichen Kompetenzen müssen Immobilienverwalter heute auch verstärkt über bautechnisches Grundwissen verfügen. Sie sollen bei Fragen der Instandhaltung und Modernisierung, insbesondere in Hinsicht auf Energieeffizienz, aussagefähig sein. Dazu kommt das Miet- und Wohneigentumsrecht, das durch neue Gerichtsurteile einer kontinuierlichen Veränderung unterworfen ist, sowie die sich stark verändernden Kundenwünsche und Märkte.“

Mancher Verwalter sieht in dieser Situation wohl auch einen wachsenden Druck zur weiteren Professionalisierung, dem nicht jeder Marktteilnehmer gewachsen sein wird: Mit 56 Prozent meint immerhin mehr als die Hälfte der Befragten, dass in der Branche ein Konzentrationsprozess stattfinde. Einen wirtschaftlichen Druck zu Veränderungen verspüren 80 Prozent der Unternehmen zumindest zum Teil, wohingegen nur zwanzig Prozent bemerken, dass ein solcher Druck für sie nicht existiere. Martin Kaßler ist daher auch davon überzeugt, dass den deutschen Immobilienverwaltern die Einführung von Zugangsbeschränkungen sinnvoll und notwendig wäre.

„Unser Geschäft war schon immer komplex und ist in den letzten Jahren noch komplexer geworden. Die Anforderungen werden auch weiterhin steigen. Es wäre jetzt sinnvoll Zugangsbeschränkungen einzuführen, die klar regeln, wer Immobilien als professioneller Verwalter betreuen darf, und wem die Qualifikation dazu noch fehlt.“

Zumindest die befragten Unternehmen stehen dabei klar auf der Seite des Verbandes: 88 Prozent meinen, dass ein Nachweis über eine Vermögenshaftpflichtversicherung des Unternehmens Grundvoraussetzung sein sollte, um als Immobilienverwalter zugelassen zu werden. 79,5 Prozent fordern, dass Immobilienverwalter einen anerkannten immobilienwirtschaftlichen Ausbildungsberuf erlernt haben sollten und immerhin 75 Prozent sind der Meinung, dass auch eine mehrjährige Berufserfahrung den Ausschlag darüber geben könnte, ob Immobilienverwalter zur selbstständigen Arbeit zugelassen werden. Für einen regelmäßigen Fortbildungsnachweis sind 68 Prozent der Befragten.

„Es geht uns nicht um eine Bürokratisierung oder Überregulierung, sondern um das Vertrauen der Verbraucher und eine sichere Position für die professionellen Immobilienverwalter“, so Kaßler: „Wer große Verantwortung für das finanzielle Wohl von Kunden und Klienten trägt, sollte entsprechend qualifiziert sein. Gibt es klare Zugangsvoraussetzungen, dann nützt das allen ambitionierten und leistungsorientierten Immobilienverwaltern.“

EBZ-Vorstand Klaus Leuchtmann kommentiert aus Sicht des Bildungsanbieters: „auf die gestiegenen Anforderungen an Immobilienverwalter haben wir mit effektiven Weiterbildungsangeboten reagiert. Moderne Bildungsangebote bauen modular aufeinander auf und lassen sich besonders zielgerichtet einsetzen. Beispielsweise dient der Fernlehrgang zum Abschluss ‚Geprüfter Immobilienverwalter‘ dazu, Seiteneinsteiger für die selbstständige Sachbearbeitung zu qualifizieren. Der Fernlehrgang ‚Immobilienkaufmann/-kauffrau‘ vermittelt das Wissen, das für den Berufsabschluss und die entsprechenden IHK-Prüfungen benötigt wird. Professionelle Immobilienverwalter wiederum können auf den Lehrgang ‚Immobilienfachverwalter/-in für Wohnungseigentum‘ zurückgreifen.“ Die Aktualität der Inhalte und die laufende Anpassung an den Bedarf der Kunden sei oberstes Gebot.

Ihre Zusammenarbeit wollen DDIV und EBZ auch in Zukunft weiter fortführen. Der Verband berät den größten europäischen Bildungsanbieter für die Immobilienwirtschaft bei der Erstellung weiterer Bildungsangebote für Verwalter und erhält im Gegenzug Zugriff auf die Forschungs- und Analysemöglichkeiten des EBZ.

(Quelle: DDIV e.V.)

WEG: Für den Verwalter gibt es keine Querulanten.

2012-01-22T10:56:00.003+01:00

Der Verwalter muss sich gegenüber den Wohnungseigentümern neutral verhalten und die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen wahren. Bezeichnet er einen Eigentümer als Querulanten, kann dies gegen seine Wiederbestellung sprechen.

Der Fall: anlässlich einer Eigentümerversammlung hatte ein Mitarbeiter der Verwaltung den nun klagenden Eigentümer als Querulanten bezeichnet und anderen Eigentümern geraten, sich von ihm zu distanzieren. Zuvor hatte der klagende Eigentümer mehrere Gerichtsverfahren angestrengt und diverse Eingaben an die Verwaltung gerichtet, was dort zusätzlichen Aufwand verursacht hat.

Der Verwalter muss die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten, sei es untereinander oder im Verhältnis zu Dritten. Das setzt jedoch voraus, dass er die Anliegen der einzelnen Eigentümer unvoreingenommen prüft und sie ggf. mit einer sachlichen Empfehlung zur Entscheidung durch die Eigentümerversammlung stellt. Dabei muss der Verwalter insbesondere in internen Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Eigentümern die Objektivität wahren, da er allen Eigentümern gleichermaßen zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist.

Aufgrund der Äußerungen des Mitarbeiters der Verwaltung ist hier zu befürchten, dass der Verwalter dem klagenden Eigentümer die erforderliche Neutralität nicht entgegenbringt. Wer einen Eigentümer als Querulanten bezeichnet und empfiehlt, sich von diesem zu distanzieren, bringt dadurch zum Ausdruck, dass er dessen Anliegen generell als unberechtigt und nachteilig für die Gemeinschaft empfinde.

Wenn ein Eigentümer durch sein Verhalten zusätzlichen Arbeitsaufwand beim Verwalter verursacht, muss es diesem allerdings möglich sein, Maßnahmen zu ergreifen, die einen geregelten Fortgang der Verwaltung gewährleisten. Gleichwohl ist der Verwalter nicht von der Pflicht befreit, die Anliegen aller Eigentümer unvoreingenommen auf ihre Berechtigung zu prüfen und sie gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft zu vertreten. Auch dem Verwalter nicht zugeneigte Eigentümer können im Einzelfall berechtigte Anliegen haben.

Die getätigten Aussagen lassen hier aber befürchten, dass der Verwalter auch sachdienlichen Anliegen des klagenden Eigentümers nicht objektiv nachgeht und so dessen Interessen nicht neutral gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten vertritt.

(AG Tostedt, Urteil v. 6.5.2011, 5 C 119/10, Auszug)

EnEV 2012.

2012-01-15T12:00:00.005+01:00

EnEV 2012: Weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude?

Es steht fest, dass es in diesem Jahr eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) geben wird. Wie diese jedoch im Detail ausgestaltet sein wird, ist noch unklar. Hintergrund ist, dass die bereits 2010 novellierte EU-Gebäuderichtlinie Vorgaben macht, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Für Vermieter dürften insbesondere zwei Punkte von Interesse sein:

Zum einen soll die Aushangpflicht für vorhandene Energieausweise auf Gebäude ausgeweitet werden, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche starken Publikumsverkehr aufweisen. Hiervon könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser betroffen sein, bei denen eine entsprechend große Fläche als Restaurant genutzt wird.

Zum anderen soll zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikator über die Gesamtenergieeffizienz des jeweiligen Gebäudes angegeben werden müssen. Einzelheiten dazu stehen noch nicht fest. Ebenfalls offen ist noch, ob es tatsächlich zu einer weiteren Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude kommen wird. Das Energiekonzept der Bunderegierung hat hier zumindest die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.

(Quelle: Haufe)

GEZ-Reform kommt - Neue Auskunftspflicht ab 2013.

2012-01-10T08:00:00.002+01:00

Die Neuregelung des Rundfunkgebühren-Systems kann zum 1.1.2013 in Kraft treten. Verwalter und Vermieter sehen sich aufgrund des Systemwechsels neuen Auskunftspflichten ausgesetzt. Künftig wird pro Wohnung gezahlt. Das System der Rundfunk- und Fernsehgebühren wird reformiert. Nachdem nun sämtliche Bundesländer den 15. Rundfunkänderungsstaatsvertrag ratifiziert haben, kann die Neuregelung wie geplant zum 1.1.2013 in Kraft treten. Der neue Rundfunkbeitrag, der die bisherige Rundfunkgebühr ablöst, wird nicht mehr je Gerät erhoben, sondern pro Wohnung (bei Privaten) bzw. Betriebsstätte (bei Nicht-Privaten). Ob und ggf. wie viele Geräte vorhanden sind, ist unerheblich. Die Neuregelung nimmt auch WEG-Verwalter und Vermieter in die Pflicht. Wenn die zuständige Stelle nicht ermitteln kann, wer Inhaber einer Wohnung oder Betriebsstätte ist, muss der Eigentümer hierüber Auskunft geben. Bei WEGs kann die Auskunft auch vom Verwalter verlangt werden. Der Auskunftsanspruch kann auch zwangsweise durchgesetzt werden.
(Quelle: DDIV e.V.)

Zur Geschichte der Hausverwalter.

2012-01-08T12:50:00.002+01:00

Den Beruf des Hausverwalters gibt es seit mehr als 2000 Jahren.

Seneca (römischer Philosoph und reicher Römer) beschwert sich im 12. Brief an Lucilius über die Kosten für das vom Einsturz bedrohte Gebäude, und sein Verwalter sagt ihm, dies sei nicht die Schuld seiner Nachlässigkeit, er unternehme alles, aber das Landhaus sei alt.

An dieser Stelle ist also der Berufsstand des Verwalters nachgewiesen. Bezüglich des Berufsbildes geschah nun aber nahezu 2000 Jahre lang nichts, erst im Februar 1978 gründeten 16 berufsmäßige Verwalter in München einen Verband, den "Verband der Hausverwalter," der sich heute zu 11 regionalen Verbänden ausgedehnt hat. Eine weitere Vorwärtsentwicklung entstand 1984, als erstmals eine Verwalter-Franchise-Organisation gegründet wurde, deren markantes Merkmal ein "Leistungskatalog" für die Verwalteraufgaben war, welche heute zum allgemeinen Standard gehören.

Heute gibt es zwei große Verwalterverbände in Deutschland, DDIV e.V. und BVI e.V., in denen nach eigenen Angaben zusammen knapp 2.000 Verwalter organisiert sind, was weniger als 10% aller Verwalter entspricht. Damit unterwirft sich nur ein kleiner Teil der Verwalter freiwillig Standesregeln und Qualitätsvorgaben. Noch deutlicher wird es, wenn man nach einer Zertifizierung nach DIN ISO 9001 sucht. Diese Zertifizierung besitzen in Deutschland nicht einmal 100 Verwalter.

Mit einer eigenen Baustelle fängt das Jahr gut an!

2012-01-02T21:50:00.003+01:00

Aufgrund eines externen edv-Fehlers ist derzeit leider der Zugang zu unserem Kundenzugang gestört. Wir sind aber zuversichtlich, dass der Fehler im Laufe des morgigen Tages behoben wird.

Danke. Danke. Danke.

2011-12-31T11:30:00.001+01:00

Ein Danke an unsere Kunden/innen, die in diesem Jahr unsere vielfältigen Dienstleistungen in Anspruch genommen haben, in der schwierigen Zeit des 2. Halbjahres - wegen ausgeschöpfter Kapazitäten bei Handwerkern - mit der gebotenen Geduld.

Ein Danke an unsere Mitarbeiter/innen, die die Arbeit wie immer sorgfältig und gelassen ausgeführt haben, und die sich nun auf Zuwachs von zwei weiteren Mitarbeiterinnen im Berliner Büro freuen können. Ab Januar 2012 verstärken Frau Kirchner und ab Februar 2012 Frau Kersten das Team.

Ein Danke an unsere Lieferanten, die uns trotz voller Auftragsbücher - fast immer - gut beliefert haben. In einigen Fällen sind unsere Aufträge deutlich zu lange liegen geblieben, was wir in Lieferantengesprächen ausgewertet haben. Außerdem haben wir in den letzten Wochen neue Lieferanten aufgenommen, um Auftragsspitzen besser verarbeiten zu können.

Frohe Weihnachten!

2011-12-23T10:00:00.001+01:00

Wir wünschen allen unseren Kunden, Geschäftspartnern und Freunden des Hauses ein frohes Weihnachtsfest und einen guten Start in das neue Jahr ! Sie alle haben dazu beigetragen, dass wir uns und unsere Dienstleistungen auch in diesem Jahr weiter entwickeln konnten, hierfür herzlichen Dank.

Alle Jahre wieder: Spenden statt Schenken!

2011-12-17T11:42:00.018+01:00

Auch in diesem Jahr setzen wir unsere Tradition fort, dass wir unseren Kunden keine Präsente zu Weihnachten überreichen, sondern das Geld für gute Zwecke spenden. Tun auch Sie Gutes und schließen sich uns an:

KINDerLEBEN - Verein zur Förderung der Klinik für krebskranke Kinder e.V. Berlin
http://www.kinderleben.de
Zweck des Vereins ist es, den Betrieb der Tagesklinik und der Klinik für krebskranke Kinder und Jugendliche in der Charité, Campus Virchow-Klinikum, in Berlin, und darüber hinaus die Erforschung der Grundlagen, der Therapien und der Therapiefolgen der Erkrankungen zu fördern und zu unterstützen. Der Verein hat es sich auch zur Aufgabe gemacht, Projekte zu verwirklichen, die den Kindern und Jugendlichen das Leben mit der Krankheit erleichtern und den Heilungsprozess begünstigen. Dies umfaßt auch die Unterstützung des Externen Kinderpflegedienstes.

Förderverein für die Paul- Friedrich- Scheel Schule e.V. , Rostock
http://www.scheel-schule.de/Seiten/foerderverein.html
Die Mitglieder dieser Vereinigung haben sich zum Ziel gesetzt, für eine freudvolle Umwelt der Kinder dieser Einrichtung wirksam zu werden. Seit fast 60 Jahren besteht in Rostock die Paul-Friedrich-Scheel-Schule für vorwiegend Körperbehinderte. Qualifizierte und verständnisvolle Pädagogen bemühen sich, den jungen Menschen einen vollwertigen Schullabschluss zu ermöglichen und ihnen damit trotz ihrer Behinderung den Weg für eine Eingliederung in das Berufsleben zu ebnen.

Trotzdem: so ganz ohne Präsent sollen auch unsere Kunden und Geschäftspartner nicht davon kommen. Für Sie haben wir unser Weihnachtskochbuch zusammen gestellt. Viel Spaß beim Nachkochen und Genießen:
UNSER WEIHNACHTSKOCHBUCH

Welcome Max-Kreuziger-Haus!

2011-12-11T09:00:00.001+01:00

We get our first contract for a bilingual property management. The "WEG Max-Kreuziger-Haus" in Berlin, a condominium owner´s association with 76 flats, owned by german, british and skandinavian people, appoint us as their new property manager. The annual account, the budget and the current reporting in password-protected internet access are available in german and english language. And the annual condominium owner´s meeting become more professional with a simultaneous interpretation. A warm welcome to our new clients!

The Max Kreuziger high school Böcklinstrasse 1-5, Holteistraße 7-9 forwards of the green space of triangular Wühlischplatzes with its trapezoidal plot terms of urban planning to the closed block building of the Böcklinstrasse about. You reversed the building weight distribution of intact building in favour of an extension of Wühlischplatzes to the East. The free-standing gymnasium built on the Holteistraße should be "Scale and increase" the actual school building.
The school was built 1950-1953 to a design by Hans Schmidt and stylistically based on the model of Socialist neoclassicism of the Stalinallee. As an example, this construction embodies the Socialist school concept of the early 1950s, worn with high demands. "School buildings" should adequately reflect the importance of Socialist education order. High-quality building materials such as travertine and elaborate craft techniques such as stainless plaster Sgraffito tapes, Sohlbänke in stone plasters and artificial stone stress the ideological rise of construction item and were a stark contrast to the then economic opportunities. The Aula festive with fine woods, stone inlay and stucco work in the third floor served as a cultural Hall of the district. The two hip-space structure and the lined up together classrooms reveal unwanted Parallels to the actually presented Prussian school barracks and corresponded in the educational area with the building of rigor and discipline, now under Socialist conditions.
(übersetzt aus der Denkmaldatenbank des Landes Berlin)

Wir danken unseren treuen Wohnungseigentümern.

2011-12-10T14:45:00.003+01:00

Ein herzliches Dankeschön an alle Miteigentümer der 20 Wohnungseigentümergemeinschaften, bei denen wir in diesem Jahr wieder bestellt worden sind.

Gewichtet nach Verwaltungseinheiten betrug die durchschnittliche Wiederbestellungsdauer 4,1 Jahre. Maximal sind 5 Jahre möglich.

Das Ergebnis kann sich im Branchenvergleich sehen lassen, und ist eine sehr gute Grundlage für eine weiterhin vertrauensvolle langfristige Zusammenarbeit.

Für den Wunschzettel: der perfekte Verwalter.

2011-12-06T06:00:00.001+01:00

Der perfekte Hausverwalter

Die Versammlung des perfekten Hausverwalters dauert genau 30 Minuten. Er erläutert allen Eigentümern die Tagesordnung ausführlich und für jeden verständlich. Er lässt jeden Eigentümer zu Wort kommen und erzielt dabei völlige Einigkeit unter den Anwesenden. Schon am Morgen nach der Versammlung überreicht er jedem Eigentümer selbst das Protokoll und erläutert noch einmal ausführlich den Sinn der von den Eigentümern gefassten Beschlüsse.

Er arbeitet von 7 Uhr morgens bis nach Mitternacht und ersetzt teilweise den Hausmeister in der Wohnanlage. Dies alles für eine Gebühr von 10 Euro incl. Mehrwertsteuer im Monat, denn rechnen kann er nur, wenn es um die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft geht. Er ist 25 Jahre alt und hat mindestens 40 Jahre Erfahrung in der Verwaltung von Immobilien, der gesamten Bauwerks-Sanierung bis in die Bauphysik und auch im Sozial-, Steuer-, Zwangsversteigerungs- und Grundbuchrecht ist er versiert. Seine Ausbildung begann mit drei Semester Theologie und umfasste auch drei Semester Psychologie.

Der perfekte Verwalter macht es allen recht. Er verbringt die meiste Zeit bei der Überwachung der Handwerker und der Hausordnung, insbesondere gegenüber den Mietern. Er macht täglich 15 Hausbesuche und ist gleichzeitig immer im Büro erreichbar, wenn man ihn sucht.

Manchmal lächelt er mit ernstem Gesicht, denn er hat Sinn für Humor, der ihn fest an die klaren Aussagen des Wohnungseigentumsgesetzes bindet.

Der perfekte Hausverwalter hat immer Zeit für den einzelnen Eigentümer und den Verwaltungsbeirat. Er kümmert sich persönlich um die vollständige Abwicklung von Versicherungsschäden in den Wohnungen und erläutert auf Wunsch, welche Nebenkosten der Vermieter gemäß Mietvertrag (den sie gerade nicht finden) mit den Mietern abrechnen kann. Er versäumt kein Fortbildungs-Seminar und keinen Gerichtstermin, denn er ist immer bemüht, allen das Gesetz, die Gemeinschafts- und die Hausordnung nahe zu bringen.

Der perfekte Hausverwalter hat nur einen Nachteil: Er ist immer für das Nachbarobjekt tätig.

(Verfasser unbekannt)

Neue/n Mitarbeiter/in in Berlin ab sofort gesucht!

2011-11-26T11:43:00.006+01:00

Unsere Dienstleistung "WEG-Verwaltung" wird in Berlin verstärkt nachgefragt, so dass wir einen weiteren Arbeitsplatz als Sachbearbeiter/in WEG-Verwaltung schaffen können. Bewerber schicken uns bitte ihre vollständige Bewerbung per E-Mail an: dick@dick-immobilien.de. Gerne nehmen wir auch Tipps oder Empfehlungen von unseren Kunden und Lieferanten entgegen.

Gesetzliche Basis für den Berufsstand des Immobilienverwalters.

2011-11-25T23:38:00.004+01:00

Der BVI unterstützt die Arbeit an gesetzlicher Basis für den Berufsstand Immobilienverwalter im Rahmen einer neu geschaffenen Arbeitsgruppe. Als Mitglied im BVI begrüßen wir diese Initiative ausdrücklich.

Ziel der Arbeitsgruppe ist es, die zentralen Forderungen der Branche nach mehr Qualität in der Verwaltung von Wohneigentum auf eine rechtliche Basis zu stellen. Dazu sollen klar definierte Mindestanforderungen bzw. Berufszugangsvoraussetzungen erarbeitet und gemeinsame Forderungen an die Politik definiert werden. Die Arbeitsgruppe stützt sich dabei auf ein vom DDIV in Auftrag gegebenes Gutachten des renommierten Verfassungsrechtler Prof. Dr. Rüdiger Zuck. Eines der zentralen Ergebnisse des Gutachtens: Schutz des Wohneigentümers ist erst bei Einführung einer Versicherungspflicht für Immobilienverwalter gegeben.

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. setzt sich seit seiner Gründung im Jahr 1983 für die Ausbildung von Zulassungskriterien für den Berufsstand Immobilienverwalter und deren gesetzliche Verankerung ein. Satzungsmäßige Voraussetzung für eine Mitgliedschaft im BVI ist neben der Anerkennung des Verhaltens- und Ehrenkodexes und des BVI-WerteManagementSystems der Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes, der eine Betriebshaftpflicht-, Vermögensschadenhaftplicht-, eine Vertrauensschadenversicherung umfasst. Die obligatorische Vertrauensschadenversicherung des BVI sichert den Eigentümer auch im Falle eines vorsätzlichen Vermögensmissbrauchs ab. Damit ist eine der zentralen politischen Forderungen verbandsintern bereits umgesetzt. Der BVI begrüßt ausdrücklich die Konstituierung der Arbeitsgruppe und wird sich mit aller Kraft für die Realisierung ihrer Ziele einsetzen.

In Deutschland gibt es bislang keine gesetzlich definierte Berufsordnung für Immobilienverwalter. Auch eine besondere Erlaubnispflicht, dieser komplexen Tätigkeit nachzukommen, besteht nicht. Gewerbsmäßig tätige Immobilienverwalter unterliegen derzeit lediglich der Pflicht zur Gewerbeanzeige.

(Quelle: BVI e.V.)

Due Diligence - was soll das sein?

2011-11-20T10:00:00.001+01:00

Wie überall macht sich auch in der Immobilienwirtschaft der Anglizismus breit. So spricht man von "Due Diligence", wenn man die Sorgfaltspflicht z.B. beim Ankauf von Immobilien meint. Eine Due Diligence-Prüfung soll Vorteile, Nachteile, Risiken, Chancen und den Wert ermitteln. Ob es so ist, dass im Gegenzug die Begriffe bei Muttersprachlern in Vergessenheit geraten? Lesen Sie, was einer Engländerin jüngst beim Immobilienkauf passiert ist:

(Quelle: Magdeburger Volksstimme vom 12.11.2011)

Bundesregierung verkennt den Sanierungsstau in WEGs

2011-11-18T19:26:00.002+01:00

BVI enttäuscht von Reaktionen der Bundesregierung auf „Kleine Anfrage“ der Grünen: Finanzierung energetischer Sanierung in Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt schwierig

Wie viele Kreditanträge im Rahmen des KfW-Programms „Energieeffizient Sanieren“ bislang gestellt wurden, ist nicht bekannt, da darüber keine Statistik geführt wird. Nach Schätzungen der KfW-Bankengruppe beziehen sich ca. 5 bis 7 Prozent der Zusagen in diesem Förderprogramm auf Wohnungseigentümergemeinschaften oder Wohnungseigentümer. Dabei sind von den 36,4 Millionen bewohnten Wohnungen in Deutschland 5,8 Millionen (ca. 16 Prozent) in privater Hand.
Die Einrichtung von Landesbürgschaften für die energetische Sanierung in Wohneigentümergemeinschaften ist trotz jahrelanger Forderungen wohnungswirtschaftlicher Verbände wie dem BVI e.V. nicht geplant. Die Bundesregierung verweist in diesem Zusammenhang auf die Föderalismusreform aus dem Jahr 2006, seit der keine Bürgschaften dieser Art mehr vorgesehen sind. Wie dem Dilemma der schwer zu organisierenden Einzelkreditanträge der Wohnungseigentümer im WEG-Verband beizukommen ist, lässt die Bundesregierung weitgehend offen. Sie verweist lediglich auf das Projekt „Förderung der unabhängigen Beratung privater Verbraucher über Möglichkeiten der Energieeinsparung“ der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Dort könnten sich Wohnungseigentümergemeinschaften durch qualifizierte Ingenieure beraten lassen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) biete Eigentümern eine Vor-Ort-Beratung an, die Maßnahmenvorschläge mit Kostenaufstellung und Wirtschaftlichkeitsberechnungen zur Entscheidungsgrundlage an die Hand gibt. Eine Änderung der Geschäftspolitik der Kreditinstitute sieht die Bundesregierung nicht in ihrem Einflussbereich. Eine Streichung der Bonitätsprüfung bei den einzelnen Mitgliedern der WEG ist ebenfalls nicht geplant.
Dass es auch anders geht, beweist die aktuelle Entwicklung in Baden-Württemberg. Dort wird Wohnungseigentümergemeinschaften der Zugriff auf KfW-Mittel durch ein Durchleitungsangebot ihrer Staatsbank ermöglicht. Der Präsident des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., Thomas Meier, fordert das dieses Modell auch auf andere Bundesländer übertragen wird: „Nur so lässt sich die geforderte Sanierungsquote von 2 Prozent pro Jahr umsetzen. Die Bundesregierung muss Wohnungseigentümergemeinschaften endlich einen realen Weg zur Finanzierung energetischer Sanierungen aufweisen.“

(Quelle: BVI e.V.)

BGH! - Mieterbund-Betriebskostenspiegel fehlt es an Beweiskraft

2011-11-11T20:14:00.006+01:00

Wenn ein Mieter vermutet, dass die Betriebskostenabrechnung nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt, reicht als Beweis ein Verweis auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds nicht aus. Dies hat kürzlich der BGH entschieden (Az. VIII ZR 340/10). Der Betriebskostenspiegel genüge nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Angesichts der unterschiedlichen Kostenstrukturen in den jeweiligen Regionen komme Betriebskostenzusammenstellungen für den Einzelfall keine Aussagekraft zu.

BGH find ich gut! - Zum Einbau funkbasierter Ablesegeräte

2011-11-08T09:39:00.002+01:00

Der Bundesgerichtshof hat entschieden (VIII ZR 326/10), dass Mieter den Einbau funkbasierter Zähler zu dulden haben. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung. Diese Norm erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss.

Auf der Suche nach Legionellen!

2011-10-31T07:00:00.001+01:00

Am 01.11.2011 tritt eine neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Danach bestehen erweiterte Prüfungs- und Anzeigepflichten, die auch "normale" Mehrfamilienhäuser betreffen können, z.B. wenn ein Warmwasserspeicher mit mind. 400 l installiert ist. Einmal jährlich muss das Wasser auf Legionellen untersucht werden, und zwar nach vorgegebenen Kriterien, und nur durch dafür zugelassene Labore. Das macht es u.a. auch erforderlich, Entnahmestellen in den Wasserkreislauf einzubauen.

Nachdem wir alle Mitarbeiter geschult haben, und die betroffenen Objekte identifiziert sind, werden wir selbstverständlich die erforderlichen Maßnahmen umsetzen. In WEGs sind dazu keine Beschlüsse erforderlich, da die Maßnahmen durch die Verordnung vorgschrieben sind.

Vertiefung WEG-Recht: Akteneinsicht beim Verwalter

2011-10-30T09:00:00.001+01:00

BGH-Urteil vom 11.02.2011 (V ZR 66/10 WEG) zum Thema Akteneinsicht beim Verwalter:

a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Tatbestand:

[1] Der Kläger bewohnt als Eigentümer eine Wohnung in einer von der Beklagten verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen Dezember 2005 und Januar 2009 wandte er sich mit 98 Schreiben an die Beklagte (Verwalterin) und bat um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung. Die Beklagte beantwortete die Fragen. Sie übersandte dem Kläger auch - teils gegen Kostenerstattung - von ihm angeforderte Ablichtungen einzelner Unterlagen. An Eigentümerversammlungen hat der Kläger, seitdem die Beklagte Verwalterin ist, nicht teilgenommen.

[2] Nunmehr verlangt der Kläger die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen, hilfsweise gegen Kostenerstattung, sowie Auskunft zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger die im Berufungsrechtszug gestellten Klageanträge weiter.

Die Entscheidungsgründe (nur empfehlenswert für juristisch Interessierte!) stellen wir gerne bei Interesse zur Verfügung.

Winterdienstverträge sind Werkverträge!

2011-10-20T09:00:00.001+02:00

LG Berlin (57S 113/11): Bei einem Winterdienstvertrag handelt es sich um einen Werkvertrag. Geschuldet sein ein Erfolg und nicht eine bloße Tätigkeit oder der Versuch dazu. Es handele sich um ein Fixgeschäft, weil die ordnungsgemäße Leistung nur fristgerecht erbracht werden könne. Andernfalls würde die Leistung unmöglich, denn es sei den Kunden nicht daran gelegen, dass das Unternehmen irgendwann tätig wird, womöglich erst dann, wenn der Schnee getaut oder festgetreten ist. Für die Erfüllung seiner Pflicht habe das Unternehmen die Darlegungs- und Beweislast, wobei ein Vortrag nicht ausreiche, dass die Mitarbeiter auf dem Grundstück erschienen seien, wenn ein weiterer Vortrag über ihre Tätigkeit und den Erfolg fehle. Eine Nachbesserungsaufforderung sei entbehrlich, denn der Sinn des Vertrages sei es gerade, dass das Unternehmen selbständig bei Bedarf und nicht erst auf Aufforderung und Mahnung tätig wird; die Überwachung der Witterungsverhältnisse und das unverzügliche Tätigwerden sei gerade das Wesen der übernommenen Verpflichtung. Gleichwohl sei aber der Vergütungsanspruch nicht vollständig entfallen, da nach der bisherigen Fassung des Straßenreinigungsgesetzes die Haftung für Schäden vom Grundstückseigentümer auf das Unternehmen übertragen worden sei. Diese Leistung habe einen eigenen Wert und könne mit 50% des Vergütungsanspruchs geschätzt werden.

Also, liebe Winterdienstfirmen: zieht Euch warm an!

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 10

2011-10-17T07:00:00.001+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 10: lachen ist verboten – oder:
die Spinne in der Tiefgarage

Fürchten Sie sich vor Spinnen? Manche Mitmenschen reagieren regelrecht panisch, wenn so ein Krabbeltier in ihre Nähe kommt. So auch die Dame, welche mit ihrer Spinnenangst einen Schmerzensgeldprozess auslöste, den das Oberlandesgericht Karlsruhe beschäftigte.

Was war geschehen? Die spätere Klägerin suchte in ihrer Wohnanlage die Tiefgarage auf. Gerade als sie in ihren Wagen einsteigen wollte, bemerkte sie in Kopfhöhe eine „fette schwarze Spinne“, die sich gerade von der Decke der Tiefgarage herabließ. Die Klägerin erschrak fruchtbar und stürzte. Neben schweren Prellungen trug die Klägerin einen komplizierten Bruch des rechten Handgelenks davon.

Kaum genesen, verklagte die furchtsame Dame das Hausmeisterunternehmen, welches mit der Reinigung der Tiefgarage beauftragt war, auf Leistung von Schmerzensgeld in fünfstelliger Höhe. Die mangelhafte Ausführung der geschuldeten Reinigungsarbeiten habe dazu geführt, dass sich an der Decke der Tiefgarage Spinnen hätten einnisten können. Wäre regelmäßig korrekt gereinigt worden, so hätte sich keine Spinne herablassen können und die Klägerin wäre nie gestürzt. Dieser Argumentation wollte das Gericht indes nicht folgen und wies die Klage ab.

Richtig sei zwar, dass der Grundstückseigentümer sein Anwesen so zu pflegen und abzusichern habe, dass keinem Dritten ein Schaden entstehe. Diese Verkehrssicherungspflicht, zu der auch die Pflicht zur Sauberhaltung gehört, könne, wie hier geschehen, allerdings auf einen Dritten (meistens Reinigungs- oder Hausmeisterdienste) delegiert werden. Zur Sauberkeit gehöre es allerdings nicht, jederzeit insektenfrei zu sein.

Mit diesem 10. Teil geht unsere Serie "Die 10 größten Irrtümer des WEG" zu Ende. Und damit es nicht langweilig wird, haben wir neue Serien für Sie in Vorbereitung. Freuen Sie sich bald auf "WEG-Verwaltung im Ausland" und "Geschichten aus Berliner Miethäusern".

Media Markt finde ich gut!

2011-10-15T15:30:00.011+02:00

In diesen Tagen wirbt Media-Markt mit dem Ende des Preis-Irrsinns. Das wäre doch einmal eine gute Sache für Hausverwalter: Schluß mit Slogans wie "Für 9,90 € machen wir alles pauschal", "20% Nachlass-wir haben noch Kapazitäten frei" oder "wir gehen auf den Mitbewerberpreis ein." Leistungsdumping lässt grüßen.

Statt auf einige wenige Euro Unterschied in den Vergütungen sollten Kunden vielmehr einen Augenmerk darauf legen, wie wirtschaftlich das Objekt später bewirtschaftet wird. Hier können gute Verwalter durch Rahmenverträge und gute Lieferantenbeziehungen mehr einsparen als sie vermeintlich mehr vergütet haben wollen als die "Geiz-war-geil"-Mitbewerber.

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 9

2011-10-09T07:00:00.004+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 9: Hand- und Spanndienste

Die Wohnungseigentümerversammlung besitzt keine Beschlusskompetenz, den
Wohnungseigentümern besondere Pflichten aufzuerlegen. Es ist daher nicht
möglich, einzelnen Eigentümern durch Beschluss besondere Handlungspflichten aufzuerlegen (wie z.B. aktives Mitwirken bei Instandsetzungsmaßnahmen u.ä.).

Bond. James Bond.

2011-10-06T07:00:00.001+02:00

(Quelle: Der Feinschmecker 2/2007)

Smart Meter in der Praxis.

2011-10-04T07:00:00.001+02:00

Wir hatten bereits berichtet, dass Smart Meter kein smarter Mieter ist, sondern ein intelligenter Zähler: (Bericht über Smart Meter)

Im Rahmen einer Treppenhausinstandsetzung mit Ertüchtigung der Elektro-Steigeleitungen hat sich eine unserer WEGs entschieden, den Einbau von Smart Meter für die Elektroanschlüsse vorzusehen. Diese Zähler ermöglichen eine nutzerspezifische Tarifierung des Stromverbrauchs sowie ein Monitoring von der Wohnung aus.
Sobald die ersten Stromlieferverträge für Smart Meter abgeschlossen und Erfahrungen gesammelt worden sind, werden wir weiter berichten.

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 8

2011-10-01T08:00:00.001+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 8: Der Verwalter muss mir jede gewünschte Auskunft erteilen

Mit dem individuellen Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers nicht zu verwechseln ist der Anspruch auf Auskunftserteilung gem. §§ 675, 666 BGB, der gemeinschaftsgebunden ist und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwalters zusteht. Daher kann der Auskunftsanspruch
grundsätzlich (Ausnahme: Herausgabe der aktuellen Eigentümerliste) nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher geltend gemacht und grundsätzlich nur dieser gegenüber erfüllt werden.

Eine individuelle Geltendmachung durch den einzelnen Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nur aufgrund ermächtigenden Beschlusses oder im Falle der
Nichtbefassung der Gemeinschaft bei berechtigtem Interesse möglich. Ein auf Auskunftserteilung gerichteter Eigentümerbeschluss schließt die Geltendmachung des
individuellen Auskunftsanspruches aus. Ein individueller Auskunftsanspruch, insbesondere die Erteilung der Auskunft nur an sich, kann sich aber für den einzelnen Wohnungseigentümer unabhängig davon ergeben, wenn es um Angelegenheiten
geht, über die die Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz besitzt bzw. die Auskunft
der Durchsetzung ausschließlich individueller Ansprüche dient.

Dabei steht die Ausübung des Auskunftsanspruchs ebenfalls unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie dem Schikaneverbot ( § 226 BGB), insbesondere wenn das Interesse des Eigentümers an der Beantwortung einer Frage in keinem vernünftigen Verhältnis zum Aufwand des Verwalters steht.

Dies betrifft insbesondere weit zurückliegende Vorgänge, die für die weitere Verwaltung ohne Bedeutung sind. Auch muss nicht jede Frage im Detail ohne vorherige
Nachforschung beantwortet werden. Bei Auskunftsersuchen in der Eigentümerversammlung
gilt, dass das Interesse des Auskunftsbegehrenden mit dem Interesse des Verwalters und der übrigen Eigentümer an einer zügigen Durchführung der Versammlung abzuwägen ist, besonders bei untergeordneter Bedeutung der aufgeworfenen Frage und der voraussichtlichen Dauer der Versammlung.

Mal wieder Neues vom BGH: Umfang von Modernisierungsankündigungen

2011-09-29T18:25:00.006+02:00

Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu den Anforderungen an die Modernisierungsankündigung

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

Die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird durch § 554 Abs. 3 BGB geregelt. Demnach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums sind von ihm ebenfalls zu dulden. Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.

BGH-Urteil VIII ZR 242/10 (Quelle: BVI)

Alles "QUAB" oder was? - aus der Welt der Fördermittel.

2011-09-28T07:00:00.003+02:00

Zu den Aufgaben eines Verwalters gehört es auch, Wohnungseigentümer über mögliche Fördermittel zu informieren. In Berlin gibt es derzeit ein besonders attraktives Programm:

Qualifizierungs- und Beschäftigungsförderung (QUAB)

Zentrales Ziel des Landesenergieprogramms 2006 - 2010 ist die weitere Senkung des Energieverbrauchs und damit die Minderung der Kohlendioxid-Emissionen um 25 %. Die Dämmung der Außenwände an Wohngebäuden, mit der eine Verringerung der Wärmeverluste bis zu 50 % erreicht werden kann, nimmt bei der Sanierung der Wohngebäude einen hohen Stellenwert ein. Diese Modernisierungsmaßnahme steht im Focus des Förderprogramms QUAB (Qualifizierungs- und Beschäftigungsmaßnahmen für Erwerbslose im Baugewerbe).

Das Land Berlin fördert hier die Wärmedämmung der Außenwände an Wohngebäuden mit einem einmaligen Baukostenzuschuss in Höhe von 30 EUR/m² gedämmter Fläche.

Die Förderung ist gebunden an eine Qualifizierungs- und Beschäftigungsförderung für Erwerbslose, die von den bauausführenden Unternehmen für die Dauer der geförderten Baumaßnahme zu beschäftigen sind. Deshalb ist dieses Förderprogramm sowohl energie- als auch beschäftigungspolitisch sehr effizient, denn hier werden beispielhaft durch Investitionen in Energieeinsparung positive wirtschaftliche Effekte erzielt, mit dem zusätzlichen Vorteil der Erhaltung bzw. Schaffung von Arbeitsplätzen.

Eine unserer Eigentümergemeinschaften hat sich entschlossen, dieses Programm in Anspruch zu nehmen, und wird sich nach Abschluss der Maßnahme über einen Zuschuss i.H.v. rd. 13.000 € freuen können.

Geschichte eines Mieterstreiks

2011-09-25T13:38:00.004+02:00

In Berlin tobte 1932 ein Mieterstreik. Wie sehr sich der Mieterstreik ausgeweitet hatte, ist nicht bekannt. Doch Ende Oktober 1932 waren allein in der Gegend um den Stettiner Bahnhof 312 Häuser mit 14.615 Mietern im Streik. Anfang 1933 hatte die Streikbewegung ihren Höhepunkt, doch mit der Machtübergabe an Adolf Hitler traten plötzlich ganz andere Verhältnisse in Kraft und die Weiterführung des Streiks wurde verhindert.

Geschichte eines Mieterstreiks:

Eines Morgens um sechs – die Jungens kamen vom Zeitungsaustragen -
Hielt vor der grauen Mietskaserne ein Plattenwagen.
In der Haustüre standen zwei Polizisten und ein Mann vom Gericht,
Die gingen drei Treppen hinauf und klopften. Man öffnete nicht.

Der Schlosser kam und brach auf. Das ganze Treppenhaus roch nach Gas.
Menschen kamen und schnupperten. Sahen sich an. Keiner sagte etwas.
Ein Schupo kam wieder herunter und hustete: »Is was passiert?« -
»Exmittieren wird nicht mehr nötig sein! Sind schon krepiert!«

Die Tage daraufwar es stiller: gedämpfter Zank und Geschrei;
Wenn einer mit dem Verwalter Krach hatte, liefen sie alle herbei.
Und eines Abends brüllte einer durchs ganze Haus:
»Hört mal zu! Morgen früh schmeißen sie im dritten Hof einen raus!«

Am nächsten Morgen waren schon alle Hausflure und Treppen besetzt.
Die Polizisten kamen und der Mann vom Gericht: »Wer hat euch hier aufgehetzt?«
Ein alter Mann trat vor und sagte: »Wollen Sie’s probieren?
Gegen uns alle? Wir lassen hier keinen mehr exmittieren!«

Um neune gingen die Polizisten. Der Wagen fuhr leer wieder weg.
Ein Mann rief hinterher: »Nich wiederkommen! Hat doch keinen Zweck!«
Im Hof stieg einer auf den Müllkasten und sprach: »Das ist euch doch klar,
Mit der Einigkeit ist allerhand zu erreichen, nich wahr?«

Am Tage darauf kamen alle zusammen im Hof Nummer vier.
Und der alte Mann stieg auf den Müllkasten und schwang ein Papier.
»Arbeiter, hier hab ich einen Brief an den Wirt geschrieben. Hört her!
Wir zahlen bloß noch die halbe Miete. Wir können nicht mehr!«

Auf diesen Brief war vom Wirt ein kurzer Bescheid gekommen:
Er verhandle nicht, er hätte gerichtliche Schritte unternommen.
Und wieder versammelten sie sich. »Der kann doch bei uns nicht landen!«
Wir zahlen jetzt überhaupt nicht mehr. Wir streiken! Verstanden?«

Der Hauswirt setzte Gericht und Polizei in Bewegung.
Der Verwalter rannte von Tür zu Tür, rot vor Erregung.
War alles umsonst. Keiner zahlte. Da kam ein Schreiben:
»Mieten um fünfzig Prozent gesenkt. Rückstände nicht mehr einzutreiben!«

Und wieder versammelten sich alle. Da sagte der alte Mann:
»Das war der erste Erfolg. Es kommt nur auf die Einigkeit an!
Und das gilt überall, nicht bloß beim Kampf um Kammer und Küche!
Gegen unsere Geschlossenheit geht jede Macht in die Brüche.«

Erich Weinert, 1932

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 7

2011-09-24T14:15:00.019+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 7: Was gehen uns die Fliesen auf dem Balkon an?

Jedem Wohnungseigentümer steht, unabhängig von der Schadensursache und der Verfolgung damit gegebenenfalls im Zusammenhang stehender sonstiger Ansprüche gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ein gem. § 21 Abs. 3 WEG individuell durchsetzbarer Anspruch auf ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gem. § 22 Abs. 3, Abs. 5 Ziff. 2 WEG zu. Dieser Anspruch bezieht sich allerdings nicht auf das Sondereigentum, zu dessen Instandhaltung und Instandsetzung der jeweilige Sondereigentümer grundsätzlich selbst auf eigene Kosten verpflichtet ist (§ 14 Nr. 1 WEG).

Die Durchführung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums unter Inanspruchnahme des jeweiligen Sondereigentums hat allerdings jeder Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. Ziff. 4 WEG (bloß) zu dulden, Handlungspflichten, wie Wegräumen von Gegenständen oder Reinigung obliegen ihm indes nicht.

Für Schäden am Sonder-bzw. Gemeinschaftseigentum, die durch die verzögerte oder mangelhafte Ausführung von Maßnahmen eintreten, welche die Gemeinschaft in eigener Zuständigkeit am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich des Sondereigentums berechtigterweise gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG ausführt, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft wie oben ausgeführt, gem. § 14 Nr. 4 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB, wobei sie sich das Verschulden des von ihr beauftragten Werkunternehmers gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.

Dem betroffenen Wohnungseigentümer kann allerdings daneben ein verschuldensunabhängiger „Schadensersatzanspruch“ gegen die übrigen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit den Nachteilen zustehen, die dieser an seinem Sondereigentum dadurch erleidet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft pflichtgemäß zur Instandsetzung des Sondereigentums schreitet und dabei das
Sondereigentum des Wohnungseigentümers nachteilig betroffen wird (§ 14 Ziff. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Ziff. 2. WEG). Die hierdurch entstehenden Kosten gehören
zu den Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 16 Abs.7 WEG, weshalb zutreffender Weise der rechtsfähige Verband Gegner eines auf Ersatz gerichteten Anspruchs ist.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bei der Ermittlung von Art und Höhe des zu leistenden Ersatzes der Grundsatz des Wertabzugs „Neu für Alt“ richtiger Auffassung nach nicht gilt, da § 14 Ziff. 4 WEG einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch und keinen Schadensersatzanspruch regelt.

Papierkram, Ärger und Stress zu uns, Ertrag zum Kunden.

2011-09-19T08:00:00.001+02:00

"Immobilien als Geldanlage interessieren mich nicht. Ich habe keine Lust, dass ständig jemand anruft, weil irgendwo eine Heizung kaputt ist."

(Sängerin Ina Müller in einem Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.)

Liebe Frau Müller, es gibt doch uns, die Immobilienverwalter: Papierkram, Ärger und Stress zu uns, Ertrag zum Kunden!

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 6

2011-09-17T08:00:00.000+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 6: Eine Rechnungsprüfung dauert lange

Die mathematische und buchhalterische Richtigkeit der Abrechnung ist nach herrschender Meinung im Rahmen einer sog. Schlüssigkeitsprüfung vom Verwaltungsbeirat zu kontrollieren. Es handelt sich dabei um eine Plausibilitätskontrolle, bei der die Konsistenz des Abrechnungswerks
durch einen schlichten Vergleich der angegebenen Abrechnungsbeträge
geprüft wird. Damit ist klargestellt, dass stundenlanges „Abhaken“ von Einzelbelegen
nicht erforderlich ist. Im ersten Schritt ist der betragsmäßig korrekte Anschluss der angegebenen Werte an die Beträge der Vorjahresabrechnung zu prüfen. Im zweiten Schritt sind zunächst gesondert für jeden Abrechnungsteil (Gesamt-und Einzelabrechnung, Instandhaltungsrücklagendarstellung sowie Kontendarstellung)
zum angegebenen Anfangsbestand die Zugänge zu addieren und die Abgänge
zu subtrahieren, was den jeweils ausgewiesenen Endbestand ergeben muss. Für
die Gesamt-und Einzelabrechnung ist zu beachten, dass in beiden Teilen nur identische Kostenpositionen mit identischen Beträgen erscheinen dürfen.

Im dritten (und entscheidenden) Schritt ist zu prüfen, ob die in der Gesamt-und
Einzelabrechnung enthaltenen Werte mit den Angaben in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie der Kontendarstellung übereinstimmen.
Da die letztgenannten Abrechnungsteile letztendlich nur Ausschnitte aus dem umfassenden Abrechnungswerk der Gesamt-und Einzelabrechnung darstellen, sich die jeweiligen Angaben also in allen drei Abrechnungsteilen gleichen müssen, ist die Abrechnung ordnungsgemäß, wenn Übereinstimmung ermittelt wird. Anderenfalls ist die Abrechnung als unschlüssig anzusehen.

Nach der Kontrolle der rechnerischen Schlüssigkeit der Abrechnung tritt die
Prüfung der sachlichen Richtigkeit. Zunächst ist zu überprüfen, ob die angegebenen
Verteilerschlüssel den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer,
hilfsweise dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG entsprechen.

Schließlich ist die sachliche Richtigkeit der einzelnen Positionen des Abrechnungswerks durch Beiziehung der zugrundeliegenden Belege im Original gegen zu prüfen. Wird ein konkreter Buchungsvorfall untersucht, so ist anhand des im Original bei zu ziehenden Buchungsbelegs die rechnerische Übereinstimmung des Belegs mit der betreffenden Buchung, deren korrekte Zuordnung zur jeweiligen Kostengruppe und die
zeitliche Übereinstimmung des Geldflusses mit dem Abrechnungszeitraum zu prüfen.

Dabei steht die Rechtsprechung zutreffenderweise auf dem Standpunkt, dass eine vollständige körperliche Prüfung eines jeden Belegs, gerade bei größeren
Wohnungseigentümergemeinschaften und umfangreichen Abrechnungen, den Rahmen dessen sprengt, was von einem Rechnungsprüfer geleistet werden kann und verlangt eine zumindest stichprobenartige Belegprüfung.

BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein

2011-09-16T07:00:00.001+02:00

Bevor in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zentralheizung ausgetauscht wird, sollten die Eigentümer einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Sofern die Heizkörper und Anschlussleitungen im Sondereigentum stehen und sie im Rahmen der Heizungsmodernisierung ebenfalls ausgetauscht werden müssen, kann dies nur mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer erfolgen.

Der BGH urteilte (BGH, Az. V ZR 176/10), dass Wohnungseigentümern, deren Heizkörper im Sondereigentum stehen, bei einer Gesamterneuerung der Zentralheizung eine angemessene Zeit zur Umstellung der Heizkörper und Anschlussleitungen gewährt werden muss. Wenn auch nach Ablauf dieser Frist die Heizungskörper nicht mehr mit der erneuerten Heizungsanlage kompatibel sind, können sie von dieser abgetrennt werden.

Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, die alte Heizungsanlage inklusive der Leitungen zu erneuern. Die Gemeinschaft einigte sich auf eine Sonderumlage, die sie in Beträge für das Gemeinschaftseigentum und für das Sondereigentum untergliederte. Hintergrund hierfür war, dass in der Teilungserklärung die „Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von den Anschlussstellen an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung“ dem Sondereigentum zugeordnet waren. Der BGH entschied, dass der Beschluss hinsichtlich der Sonderumlage für die Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen nichtig ist. Die Erneuerung dieser Anlagenteile sei nicht Aufgabe der Gemeinschaft.

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 5

2011-09-11T00:53:00.007+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 5: Der Verwalter setzt die Hausordnung durch

Ein weitere oft festzustellende Fehleinschätzung vieler Wohnungseigentümer besteht in der weit verbreiteten Auffassung, dass der Verwalter berufen sei, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung aus eigener Kompetenz zu ahnden („Durchsetzung der Hausordnung“).

Zwar bestimmt § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, dass der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen habe, dies bezieht sich nach dem Wortlaut aber nur darauf,
dass der Verwalter durch organisatorische Maßnahmen die Einhaltung der Regelungen
der Hausordnung sicherzustellen hat, also die Maßnahmen zu ergreifen hat, die
sicherstellen, dass der Inhalt der Hausordnung bekanntgegeben und deren Geltung
beansprucht wird (durch Aufstellung, Aushang oder Bekanntgabe von Plänen,
Aufstellung von Hinweisschildern, u.ä.)

Merke: „Durchführung“ der Hausordnung ist nicht „Durchsetzung“ der Hausordnung! Die Vornahme von „echten“ Sanktionshandlungen oder gar die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- und/oder Störungsbeseitigungsansprüchen obliegt den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. nur aufgrund einer entsprechenden Beschlussfassung gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten von Wohnungseigentum gegenüber keinerlei Weisungs-, Abmahnungs- oder sonstige Befugnisse besitzt.

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 4

2011-09-05T07:00:00.000+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 4: Das ist "mein" Garten

Sondereigentum kann nach der Konzeption des WEG grundsätzlich nur an Räumen, also an einem Baukörper oder dem Teil eines Baukörpers, der durch Wände, Boden und Decke eine räumliche Begrenzung erfährt, begründet werden (§ 3 WEG). Daher kann Sondereigentum an einem kompletten Gebäude ebenso entstehen wie an einem Teil eines Gebäudes. Handelt es sich bei dem (kompletten) Gebäude oder Gebäudeteil um Räume, die Wohnzwecken dienen (sollen), handelt es sich um Wohnungseigentum i.e.S.; bei sonstigen Räumen und sog. Teileigentum (Keller, Geschäftsräume, Garagen, etc.).

Aus obigen Grundsätzen folgt, dass Terrassen- oder Gartenflächen, ebenso wie Kfz-Stellplätze, die auf der Grundstücksfläche oder auf dem Dach eines Gebäudes
errichtet werden, nicht sondereigentumsfähig sind, da es nach h.M. an der Raumeigenschaft fehlt. Freiflächenstellplätze in diesem Sinne sollen auch Carports
sein. Hier ist letztlich nur die Begründung von Sondernutzungsrechten (SNR) möglich und zweckdienlich.

Da das SNR nichts anderes als ein schuldrechtlicher Inhalt des Sondereigentums
ist, gehen die Befugnisse des Berechtigten, abgesehen von der Sondernutzung, nicht
über die Befugnisse hinaus, die das Sondereigentum im übrigen bietet. Der Sondernutzungsberechtigte ist daher im Rahmen seiner Sondernutzung den gesetzlichen Regelungen, der Gemeinschaftsordnung sowie den gebrauchsregelnden Beschlüssen der Gemeinschaft gem. § 15 Abs. 2 WEG unterworfen.

Dies gilt insbesondere für die Frage baulicher Veränderungen i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG
und für die (auch) den Gebrauch des Sondernutzungsrechts geltenden Hausordnungs-
und sonstigen Benutzungsregelungen. Dementsprechend gilt, dass die Gemeinschaft in Ansehung der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der Kostentragung und der Pflicht zur Verkehrssicherung, soweit keine abweichenden Regelungen durch Vereinbarung getroffen sind, das Sondernutzungsrecht wie Gemeinschaftseigentum zu behandeln hat. Damit ist grundsätzlich die Gemeinschaft mangels anderweitiger Vereinbarung für die Instandsetzung und Instandhaltung auf Gemeinschaftskosten
zuständig.

Urlaub oder Arbeit? Drei Tage Gardasee-WEG-Seminar

2011-09-03T14:20:00.008+02:00

Wenn Rechtsanwalt Dr. Wolf-Dietrich Deckert/München zu seinem 12. "Gardasee-Seminar" für die Verwalterpraxis vom 29.-31.08. nach Peschiera del Garda einlädt, und als Gast-Referent Herrn Rechtsanwalt Dr. Jan-H. Schmidt/Hamburg ankündigt, sind die Erwartungen entsprechend hoch. Und die Enttäuschung kam prompt: aktuelle WEG-Rechtsprechung rauf und runter, dazu ein paar juristische Fallstricke beim Beschlüsse formulieren und verkünden, das wars. Dazu Wortbeiträge von teilweise honorigen Teilnehmern, als ob diese zum ersten Mal Kontakt zum WEG haben. Schade um die (Anfahrts-)zeit. Aus dem Thema und der Kulisse ließe sich mehr machen. Also buchen wir beim nächsten Mal wieder etwas Kompaktes in irgend einem deutschen Seminarhotel. Und nach Italien fahren wir nur noch in den Urlaub.

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 3

2011-08-26T15:00:00.001+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 3: Wir können jetzt die Kostenverteilungsschlüssel
ändern

a) Personenschlüssel
Der Phantasie der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Kreation der nach der wohl herrschenden Meinung zu beschließenden Kostenverteilungsschlüssel sind keine Grenzen gesetzt.

Von einer Anwendung des von vielen Wohnungseigentümern favorisierten Personenschlüssels ist allerdings dringend abzuraten. Zum einen bereitet bereits die Definition der Maßeinheit „Person“ in der Praxis kaum zu meisternde Schwierigkeiten. So erhebt sich regelmäßig die Frage, ob mit „Person“ der behördlich gemeldete Nutzer oder der tatsächlich im Objekt „Wohnende“ gemeint sein soll. Woran sich dann sofort im letzteren Fall die Frage anschließt, wie „Wohnen“ zu definieren ist und unter welchen Umständen etwa nur von „Logierbesuch“ auszugehen ist. Auch stellt sich die interessante Frage, ob etwa ein großer Hund (der sicherlich ebenfalls etwa zum Wasserverbrauch beiträgt) als „Person“ zu sehen sein kann oder muss. Bei gemischt-genutzten Objekten versagt dieser Schlüssel ebenso. Auch ist daran zu denken, dass eine auf Personenschlüsseln basierende Jahresabrechnung nur dann den materiellen und
formellen Anforderungen genügt, wenn für jeden Kalendertag nachvollziehbar ausgewiesen wird, wie viele Personen für welche Abrechnungseinheit angesetzt wurden und eine komplette Liste der berücksichtigten Personen mit Angabe der berücksichtigten taggenauen Nutzungsdauer beigefügt wird.

Ferner stellt sich dann weiter die Frage, wie mit Abwesenheitszeiten und Leerständen
umzugehen ist. Überwiegend, jedoch ohne klare juristische Grundlage, wird im Mietrecht wohl überwiegend davon ausgegangen, dass leer stehende Wohnungen als mit einer Person belegt in der Abrechnung zu fingieren sind. Ob dies wohnungseigentumsrechtlich haltbar ist, darf bezweifelt werden. So erkannte das AG Pinneberg zutreffend, dass es einen Anspruch auf Erfassung von Wasserkosten mittels eines Personenschlüssels nicht gibt. Im Zweifel dürfte daher ein „Rückzug“ auf
den immerhin gesetzlich vorgesehenen Grundsatz der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG nicht zu beanstanden sein.

Hierzu hat der BGH eine recht kompakte und gut nachvollziehbare Aussage getroffen:
„Soweit Kosten nicht aufgrund von Messeinrichtungen, wie Wasser- oder Wärmeverbrauchszähler, individuell erfasst werden, kommen als Kriterien der Umlage
die Anzahl der Wohnungen, die Anzahl der Nutzungsstellen, die Anzahl der Bewohner
oder die Miteigentumsanteile an dem Grundstück in Betracht. Jeder dieser
Schlüssel hat Vor- und Nachteile und kann zu einer Verteilung führen, die den
tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung innerhalb der
Gemeinschaft nicht entspricht (…).

Im Hinblick hierauf ist eine Regelung der Verteilung in der Gemeinschaftsordnung
sachgerecht. (…) Das Beteiligungsverhältnis an dem Grundstück bildet den natürlichen
Maßstab für den Ausgleich unter den Miteigentümern, der für das Innenverhältnis
der Wohnungseigentümer grundsätzlich maßgebend ist (…).“

b) Beschlussfassung nur im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung Die Beschlusskompetenz steht, ohne dass dies vom Gesetzgeber hätte besonders erwähnt
werden müssen, unter dem Vorbehalt der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 4, 5 WEG. Nach wohl zutreffender Auffassung ist aus der ansonsten nicht erforderlichen Wiederholung im Gesetzestext sowie aus allgemeinen
Rechtsgrundsätzen des WEG zu schließen, dass eine Veränderung bestehender
Kostenverteilungsschlüssel zusätzlichen Anforderungen genügen muss.

aa) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Insbesondere Beschlüsse über die Einführung der verbrauchs- bzw. verursachungsbezogenen Erfassung und dementsprechenden Verteilung von Kosten stehen unter dem Vorbehalt der Wirtschaftlichkeit. Dies bedeutet, dass die zur Erzeugung der Kostengerechtigkeit zu tätigenden Aufwendungen in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis (10-Jahres-Amortisation) zu dem zu erzielenden Erfolg stehen müssen, um ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen.

Wie oben bereits dargelegt, eröffnet sich für gegen Beschlussfassungen i.S.d. § 16
Abs. 3 WEG gerichtete Anfechtungsklagen ein weites Feld, dies aufgrund der oben
bereits dargelegten Schwächen der nicht auf einer Erfassung von Kosten basierenden
Verteilerschlüssel.

bb) Geltung besonderen Vertrauensschutzes nach Zweitbeschlussregeln Im Falle der Ausnutzung der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG liegt regelmäßig
ein dem sog. abändernden Zweitbeschluss vergleichbare Rechtslage vor, da der die Kostenverteilung abändernde Beschluss in den Regelungszustand gem. Vereinbarung oder früheren Beschlusses abändernd oder aufhebend eingreift.

Weiter ist zu beachten, dass jede Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels
zwangsläufig dazu führt, dass zumindest ein Wohnungseigentümer gegenüber der
bisherigen Handhabung mit Mehrkosten belastet wird. Die Rechtmäßigkeit solcher
abändernden oder aufhebenden Zweitbeschlüsse wird nach h.M. von besonderen
Kriterien abhängig gemacht.

(1) Vertrauensschutz Rechtswidrig ist die Zweitbeschlussfassung auch, wenn schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers nachteilig betroffen werden. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn einem Wohnungseigentümer eine Rechtsposition, auf deren Bestand er vertrauen durfte, entzogen oder ihm ein sonstiger rechtlicher Nachteil zugefügt wird.

Daher ist der Wohnungseigentümer davor geschützt, dass durch Beschluss gem. §
16 Abs. 3 WEG rückwirkende Änderungen vorgenommen werden, insbesondere durch Abänderung von Kostenverteilungsschlüsseln bereits abgelaufener Wirtschaftszeiträume.

Der Wohnungseigentümer ist hier vertretener Auffassung nach durch Ausübung
der Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 3 WEG, die zu einer Abänderung der Kostenverteilung führen kann, indes nicht in seinem Vertrauen auf einen Bestand der
vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsmodi für die Zukunft geschützt.

(2) Vorliegen eines sachlichen Grundes Weiter ist nach zutreffender Meinung das grundlose erneute Fassen von Beschlüssen schlichtweg rechtswidrig, sofern hierfür kein sachlicher Grund vorliegt.

Insofern gehört es zu den an einen Beschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG zu richtenden
Rechtmäßigkeitsanforderungen, dass ein sachlicher Grund für eine Änderung eines
Kostenverteilungsschlüssels vorliegt.

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 2

2011-08-19T08:24:00.008+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 2: Jeder zahlt seine Fenster selbst

Auch die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Fenster sind und bleiben Gemeinschaftseigentum, das grundsätzlich von der Gemeinschaft auf deren Kosten instandzuhalten und instandzusetzen ist. Eine generelle abweichende Beschlussfassung ist nichtig.

Häufig zu Streit führen missglückte Versuche, durch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung über die Zuordnung von zwingendem Gemeinschafts- zum Sondereigentum eine abweichende Verteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast zu erreichen.

Durch eine Verlagerung der Durchführungskompetenz oder der Kostentragungslast wird das betreffende Gemeinschaftseigentum eben gerade nicht zum Sondereigentum.

Wird umgekehrt versucht, eine entsprechende Regelung dadurch herbeizuführen, dass zwingendes Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum erklärt wird, ist die betreffende Vereinbarung – ebenso wie ein Beschluss – nichtig.

Allerdings kann sich bei Würdigung weiterer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass im Wege der Auslegung der Wille zu ermitteln ist, lediglich die Instandhaltungs- bzw. i.d.R. nur die Kostentragungspflicht wie oben dargelegt zu übertragen. Dabei darf aber der Versuch einer Auslegung oder Umdeutung von Vereinbarungen nicht überspannt werden. Ist z.B. durch Vereinbarung die Instandsetzungslast hinsichtlich der „Innenfenster, Innentüren und inneren Rollläden“ auf den einzelnen Wohnungseigentümer übertragen, so kann daraus keine Kostentragungspflicht für Außenfenster, Außentüren oder Außenrollläden gedeutet werden.

Sommerfest.

2011-08-16T12:05:00.012+02:00

Am letzten Wochenende haben wir eine unserer Wohnungseigentümergemeinschaften in Berlin-Zehlendorf besucht, die zum wiederholten Male ein Sommerfest veranstaltet hat.

Wie man sehen kann, hat der Beirat zusammen mit anderen Bewohnern einiges organisiert, und das Ganze wurde mit schönem Wetter belohnt. Es gab Gegrilltes, Bier vom Faß, Spiele für die Kinder und viele gute Gespräche.

Auch für andere Wohnungseigentümergemeinschaften ist so ein Sommerfest oder ein gemeinsamer Grillabend sehr zu empfehlen!

Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 1

2011-08-13T09:15:00.018+02:00

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Wie in jedem Rechtsgebiet, so gibt es auch im Wohnungseigentumsrecht scheinbar unausrottbare „Rechtsweistümer“, die immer wieder Anlass zu fruchtlosen Diskussionen bieten, da sich oftmals Eigentümer auf solche angeblichen Rechtssätze berufen. Um ein wenig Klarheit zu schaffen, sollen nachfolgend die häufigsten Rechtsirrtümer des WEG kurz behandelt werden.

Teil 1: Bauliche Veränderungen bedürfen der Einstimmigkeit

Bauliche Maßnahmen, die die Voraussetzungen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, der modernisierenden Instandsetzung gem. § 22 Abs. 3 WEG bzw. der Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG.

Besondere Aufwendungen i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG sind entbehrliche, nicht unbedingt erforderliche Investitionen, die von einem oder mehreren Eigentümern aber gleichwohl als nützlich bzw. wünschenswert angesehen werden.

§ 22 Abs. 1 WEG spricht ausdrücklich davon, dass solche Maßnahmen beschlossen werden können, wobei für die Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses allerdings die Zustimmung all derjenigen Eigentümer erforderlich ist, die durch die Maßnahme einen Nachteil erleiden, die sie nicht gem. § 14 Nr. 1 WEG hinnehmen müssten. Es bedarf also nicht, wie vielfach angenommen wird, der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, sondern nur derer, die nachteilig betroffen werden.
Die Art und Weise sowie Form der Zustimmung ist dabei frei und nicht an die Existenz eines Eigentümerbeschlusses gebunden. Die herrschende Meinung sieht aber zusätzlich zu Recht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung als gegeben an. Hiernach kann ausdrücklich eine Beschlussfassung vorgenommen und dementsprechend auch verlangt werden.

Der die bauliche Veränderung wünschende Eigentümer kann sich also dafür entscheiden, die erforderlichen Zustimmungserklärungen außerhalb einer Eigentümerversammlung einzuholen und somit für eine rechtliche Grundlage der Durchführung zu sorgen. Der die bauliche Veränderung wünschende Eigentümer kann sich aber auch dafür entscheiden, die Abhandlung und Beschlussfassung über die Gestattung der baulichen Maßnahme im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu verlangen.

BGH: Gericht kann (WEG-) Notverwalter einsetzen

2011-08-08T09:00:00.001+02:00

Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht.

Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter für seine Aufgaben ungeeignet, kann daher jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass der untaugliche Verwalter abberufen und ein geeigneter Verwalter bestellt wird.

In dringlichen Fällen kann das Amtsgericht per einstweiliger Verfügung mit sofortiger Wirkung einen Notverwalter einsetzen. Zwar ist durch die WEG-Reform die gesetzliche Vorschrift zur Notverwalterbestellung entfallen. Das bedeutet aber nicht, dass es nicht mehr möglich ist, einen Notverwalter zu bestellen.

Anders als nach der Rechtslage vor der WEG-Reform kann das Amtsgericht den Notverwalter aber nicht mehr von Amts wegen, sondern nur noch auf Antrag bestellen. Dies setzt kein eigenständiges Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung voraus. Der Antrag kann auch in einem anhängigen Hauptsacheverfahren über den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gestellt werden.

(BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 146/10)

Wo bleibt der Sommer?

2011-08-05T22:07:00.005+02:00

Gestern haben wir eine neue Kältemaschine Richtung Himmel geschickt - zumindest bis auf das Dach unseres 7-stöckigen Verwaltungsobjektes. Ein klares Zeichen, dass jetzt endlich der Sommer kommen darf.

Die Daten der Kältemaschine dürften jeden Ingenieur begeistern: 258KW Kälteleistung, 4 Verdichter, Kältemittel R-410A, Gewicht 3,1t, Kosten mit allen Nebenarbeiten über 100Tsd.€. Ob sich das Wetter damit herausfordern lässt?

Vertrauen ist gut, Versicherung ist besser.

2011-08-01T07:00:00.001+02:00

Die neue Vertrauensschadenversicherung im BVI:

Unser Berufsverband BVI e.V. hat beschlossen, für seine Mitglieder eine obligatorische Vertrauensschadenversicherung ab 01.01.2012 einzuführen.
Diese Versicherung schützt das Hausverwaltungsunternehmen vor Schäden am Vermögen, die durch strafrechtliche Handlungen von Mitarbeitern oder außenstehenden Dritten vorsätzlich verursacht werden, wie z.B. Unterschlagung oder Betrug. Besonderheit: auch Firmeninhaber und Gesellschafter sind mitversichert.
Zusammen mit der schon immer vorhandenen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist für die Kunden damit eine größstmögliche Sicherheit für das Vermögen erreicht worden. Unsere Kunden profitieren damit erneut von den Vorteilen unserer Verbandsmitgliedschaft - auch wenn wir in diesem Fall die Leistungen der Versicherung niemals in Anspruch nehmen möchten.

QM: Überwachungsaudit bestanden!

2011-07-30T07:00:00.001+02:00

Am 28./29.07.2011 haben wir das Überwachungsaudit vom TÜV bestanden und damit die Wirksamkeit unseres Qualitätsmanagementsystems nach DIN ISO 9001:2008 bestätigt. Der Prüfer lobte erneut die durchgängige und routinierte Handhabung durch unsere Mitarbeiter.

Work To Do.

2011-07-26T00:49:00.006+02:00

Dieser Song könnte auch von einem Hausverwalter aus der heißen Phase der abendlichen Eigentümerversammlungen stammen:
"I'm taking care of business, baby can't you see
I gotta make it for you, and I gotta make it for me
Sometimes it may seem girl I'm neglecting you
I'd love to spend more time
But I got so many things to do
Ooh, I got work to do, I got work baby
I got a job yeah I got work to do,
Said I got work to do
Oh I'm out here trying to make it, baby can't you see
It takes a lot of money to make, it let's talk truthfully
So keep your love light burning
And a little food hot in my plate
You might as well get used to me coming home a little late, oh
Ooh, I got work to do, I got work baby
I got a job, yeah I got work to do
I got work to do, everybody's got work to do
I'm taking care of business baby can't you see
I gotta make it for you,I gotta make it for me
Don't wanna make you feel I'm neglecting you
I'd love to spend more time, oh
But I got so many things to do"

Wertvolles Altpapier: Entsorgung zukünftig kostenlos.

2011-07-18T17:43:00.010+02:00

Mit den für uns tätigen Berliner Entsorgungsbetrieben haben wir vereinbart, dass die Altpapierentsorgung zukünftig kostenfrei erfolgt. Damit profitieren unsere Eigentümer (und deren Mieter) erneut von den Synergien, die sich durch Bündelung des Einkaufs ergeben. Durch die Paketbildung ist es auch möglich geworden, entlegene Standorte einzubinden, die für sich betrachtet nicht so attraktiv erscheinen.

Wiederverwertbar sind:
Zeitungen/Zeitschriften/Kataloge/Illustrierte, Kartons/Faltschachteln, Computer-Faxpapier, Schulhefte/Schreibpapier, Bücher/Telefonbücher und Geschenkpapier

Nicht wiederverwertbar sind:
Taschentücher/Papierhandtücher, Windeln, Staubsaugerbeutel, gebrauchte Servietten, Tapeten, Plakate (Außenwerbung), Fotos, Hygienepapier

Mieter in Eigentumswohnungen, Teil 3: Nun einmal entspannt!

2011-07-15T07:30:00.000+02:00

Sie sind Mieter in einer Eigentumswohnung und haben mit dem Vermieter eine Hausordnung verbindlich vereinbart? Und plötzlich beschließt die Eigentümergemeinschaft eine neue restiktivere Hausordnung - kein Problem, an diese neue Hausordnung sind Sie nicht gebunden, außer Sie stimmen auf Wunsch ihres Vermieters der neuen Hausordnung zu.
Aber Achtung, das gilt nur, wenn die Hausordnung als Mietvertragsbestandteil fest vereinbart worden ist. Enthält der Mietvertrag eine Klausel wie etwa "es gilt die jeweilige Hausordnung", dann kann der Vermieter einseitig diese Gebrauchsregelungen ändern, also im Sinne der Eigentümergemeinschaft.

Berlin erschwert Umwandlung in Eigentumswohnungen.

2011-07-13T08:00:00.003+02:00

Der Berliner Senat hat die siebenjährige Kündigungsschutzfrist bei der Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen ausgedehnt. Bislang schützte eine Verordnung aus dem Jahre 2004 rund 1,26 Mio. Menschen in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, und Tempelhof-Schöneberg. Ab September 2011 kommen jetzt rund 600.000 Bewohner der Stadtteile Mitte und Steglitz-Zehlendorf hinzu.

Besonders schutzbedürftig sind nach Ansicht der Berliner Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer Stadtteile, in denen wenig Wohnungen leer stehen, die Fluktuation hoch ist, in den vergangenen Jahren viele Umwandlungen erfolgten, und die Angebotsmieten steigen. In allen anderen Berliner Bezirken können Investoren nach drei Jahren kündigen.

Mieter in Eigentumswohnungen, Teil 2: Nochmals aufgepasst!

2011-07-12T07:29:00.002+02:00

Als Mieter einer Eigentumswohnung sollten Sie aufpassen, wenn Ihnen im Mietvertrag die Nutzung von sogenanntem Gemeinschaftseigentum, vereinfacht Flächen außerhalb der Wohnung, zur Nutzung überlassen werden. Zum Beispiel: Trockenböden oder -keller, Fahrradkeller, Gartennutzung. Der Vermieter hat keinen Einfluss darauf, ob die Flächen zur allgemeinen Nutzung dauerhaft zur Verfügung stehen, die Eigentümergemeinschaft kann jederzeit die Nutzung entziehen. Sie haben als Mieter dann zwar das Recht auf Mietminderung, aber die Nutzung werden Sie nicht zurück erhalten können.

Mieter in Eigentumswohnungen aufgepasst: Ansprüche bei beschädigtem WEG-Eigentum verjähren spät.

2011-07-09T19:47:00.004+02:00

Schadenersatzansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wegen einer Beschädigung von Gemeinschaftseigentum verjähren erst nach drei Jahren (Regelverjährung nach § 195 BGB). Das hat jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 349/10 vom 29.06.2011). Die kürzere Frist von sechs Monaten nach § 548 Abs. 1 BGB sei in diesem Fall nicht anwendbar. Diese gilt nur für Schäden an der Mietsache selbst. Der BGH gab damit dem Kläger Recht, der von einem Wohnungsmieter Schadenersatz wegen der Beschädigung einer Fahrstuhlverkleidung beim Möbeltransport verlangt hatte. Der Mieter hatte sich auf eine kurze Verjährung berufen.

BGH: Betriebskostenspiegel des Mieterbundes hat keine Aussagekraft

2011-07-07T14:39:00.004+02:00

Mieter muss Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend darlegen

Wenn ein Mieter vermutet, der Vermieter hält sich bei der Betriebskostenabrechnung nicht an das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss er dies hinreichend darlegen und beweisen. Ein Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes reicht dafür nicht, so das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VIII ZR 340/10).
Im zu entscheidenden Fall beanstandete der Mieter die Höhe der auf ihn im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung entfallenden Müllgebühren unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“. Laut BGH genügt dieser Betriebskostenspiegel nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Überregional auf empirischer Basis ermittelte Betriebskostenzusammenstellungen kämen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

(Quelle: BVI e.V.)

Der Kurfürstendamm. 125 Jahre - 125 Geschichten. Und Kacheln wie eine Echsenhaut.

2011-07-04T07:00:00.003+02:00

Eine Ausstellung in den Vitrinen des Kurfürstendamms

Zum 125. Geburtstag stellt sich der Kurfürstendamm in seinen einzigartigen Vitrinen selbst zur Schau. Der Gehweg wird zum Ausstellungsparcours, der Boulevard zum Freilichtmuseum – kostenlos und draußen, fünf Monate lang.

In den Vitrinen wird die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft der Straße in Form kleiner Geschichten über Bewohner und Gebäude, über Geschäfte, Etablissements und Attraktionen, über Mythen, Träume und Planungen präsentiert.

Darunter auch unser Verwaltungsobjekt Kurfürstendamm 28: Kacheln wie eine Echsenhaut. Emil Schaudt gestaltete 1928 das Wohnhaus zum modernen Geschäftshaus um. Die Fassade wurde entdekoriert und für das Schuhhaus Salamander mit Brüstungsbändern aus grünen Kacheln versehen, die durchaus einer Echsenhaut ähneln. Bereits 1937 ergänzte das Schuhhaus seine überaus moderne Corporate Identity um Comic-Hefte mit dem Salamander Lurchi. Der geschäftliche Erfolg mit Kinderschuhen folgte prompt.

Ein Vitrinenführer (erhältlich im temporären Ausstellungscafé, Ecke Uhlandstraße) lenkt den Passanten wie bei einer Schnitzeljagd über den Boulevard. Exponate und verkäufliche Ware gehen dabei einen kreativen Dialog ein. So verbinden sich Vitrinenbummel und Ausstellungsbesuch, Shopping und Bildungserlebnis zu einem einmaligen Ereignis.

Besetzt-Zeichen.

2011-07-02T10:50:00.008+02:00

Endlich ist es soweit. In den letzten Tagen ist unsere neue CTI-Software (Telefon) in Betrieb genommen worden. Vielfach sind wir von Kunden angesprochen worden, ob denn unser Büro überhaupt besetzt ist, was damit zusammenhing, dass Anrufer trotz besetzter Apparate ein Freizeichen erhalten haben, aber niemand das Gespräch annehmen konnte. Ab sofort hören Sie ein Besetzt-Zeichen: hier wird gearbeitet!
Und um noch besser für unsere Kunden arbeiten zu können, gönnen wir uns ab sofort täglich eine Telefonpause von 12-14 Uhr. In dieser Zeit werden die MitarbeiterInnen in Ruhe komplexere Vorgänge bearbeiten können.
Aber es bleibt dabei: in der übrigen Zeit volle Erreichbarkeit, keine einschränkenden Sprechzeiten. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!

Audit-Wochenende am Templiner See.

2011-06-25T18:28:00.009+02:00

Von: Yvonne Spolaczyk

In diesem Jahr traf sich unser Team zu unserem alljährlichen internen Audit im Potsdamer Kongresshotel am schönen Templiner See.
Im Mittelpunkt unseres Audits stand diesmal, unsere Prozesse des Qualitätsmanagements dahingehend zu betrachten, was hat sich bewährt, wo muss noch nachgebessert werden, aber vor allem was kann noch effizienter gestaltet werden. Dazu gab es vielfältige Diskussionen und konstruktive Ergebnisse. Erörtert wurden Punkte vom Internen Audit 2010 bzgl. Mieterhöhungen, die Beurteilung der Lieferanten sowie die Wirksamkeit von Weiterbildungsseminaren.
Ein besonderes Highlight war unser "Special Guest", Herr Rechtsanwalt Uwe Wanderer von der Kanzlei Wanderer&Partner, der zur Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum referierte.
Praktische Übungen zu unserem täglichen Geschäftsbetrieb rundeten die Arbeitsatmosphäre sinnvoll ab.
Für den perfekten Ausgleich war auch gesorgt, denn bei einer spannenden GPS-Schnitzeljagd per Radel, dem so genannten Geocaching, konnten wir uns im Team verschiedensten Herausforderungen stellen, und hatten jede Menge Spaß dabei. Es war für uns alle eine ganz neue Erfahrung. Beim anschließenden Grillabend konnten wir dann unseren Hunger und Durst stillen und am Lagerfeuer vor der wunderschönen Kulisse des Templiner Sees den Abend gemütlich ausklingen lassen.
Der anstehenden Prüfung durch die Zertifizierungsstelle der TÜV SÜD Management Service GmbH Ende Juli sehen wir gut gewappnet entgegen.

Bastelstunde.

2011-06-17T13:40:00.006+02:00

Kürzlich ist bei uns der seltene Fall einer Beschlussanfechtung eingetreten. Zum Glück war keine Fehlleistung von uns der Anlass, sondern Uneinigkeit darüber, ob eine bauliche Maßnahme zu einer Beeinträchtigung eines Miteigentümers führt. Konkret ging es um die Installation einer zusätzlichen Parkplatzbeleuchtung. Zur Veranschaulichung vor Gericht hat der Beiratsvorsitzende der WEG ein 1:100-Modell von den Außenanlagen der WEG angefertigt. Die Arbeit ist derart gelungen, dass wir diese hier abbilden wollen. Leider reichte der jungen Richterin beim zuständigen Amtsgericht das Modell nicht aus, so dass es im Herbst zu einem abendlichen Ortstermin kommt.

MdB.

2011-06-11T21:30:00.001+02:00

Den Deutschen wird ja nachgesagt, dass sie großen Wert auf Titel legen, nur die Österreicher sind da noch spezieller. So kam es einmal vor, dass sich ein neuer Kunde mit seiner Visitenkarte vorstellte: "Karl Mustermann, MdB". Erst nach einiger Zeit wurde uns klar, dass es sich nicht um einen Bundestagsabgeordneten handelte, sondern um ein "Mitglied des Beirates".

Neues vom BGH: Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

2011-06-04T16:37:00.003+02:00

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Mietzahlung ist eine so gravierende Pflichtverletzung, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch, wenn der Mieter aufgrund eines für ihn vermeidbaren Irrtums der Meinung war, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.
BGH VIII ZR 91/10 vom 01.06.2011

Immer nur Zahlen....

2011-05-29T22:40:00.003+02:00

Unseren Blog "commentarius" gibt es nun seit 14 Monaten. Seitdem haben wir 88 Posts veröffentlicht, und konnten knapp über 3.000 Besucher zählen. Das Verfassen der Posts bereit so viel Freude, dass Sie sicher sein können, auch in Zukunft hier regelmäßig mit Informationen versorgt zu werden.

Und hier noch ein paar Zahlen zu unserem Unternehmen: 2 Büros, 10 Mitarbeiter, rd. 200 Objekte, Wert der uns anvertrauten Immobilien ca. 400 Mio.€. Lieferanten für die Bewirtschaftung rd. 200, Instandhaltungsaufträge pro Monat ca. 200. Graf Zahl hätte viel Freude am Zählen.

Eine Ära geht zu Ende.

2011-05-21T22:47:00.001+02:00

Seit mehr als 10 Jahren haben wir den Wohnungsbestand der Gemeinde Dranske (Rügen) verwaltet. Von ursprünglich 905 Wohnungen sind von 2002-2006 590 Wohnungen im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost abgerissen worden, im Jahr 2008 sind 200 Wohnungen an einen privaten Investor verkauft worden. Und diesen Monat sind die letzten Mieter des einzig verbliebenen Wohnblocks Nr. 8 ausgezogen, so dass dieser nun auch noch zeitnah abgerissen werden kann.
Dranske erlebte nach der Schließung des Marinestützpunktes einen starken Einwohnerverlust. Noch im Jahr 1990 lebten im Ort rund 4.000 Einwohner, heute sind es etwa 1.250 Einwohner.
Die obigen Bilder zeigen Block 8 im Bau und heute.

Immobilienverwalter fordern Einsichtsrecht ins elektronische Grundbuch.

2011-05-09T08:21:00.001+02:00

Einig ist man sich dabei, dass dieses Einsichtsrecht nur hauptberuflichen und in den Fachverbänden organisierten Verwaltern vorbehalten bleiben soll. „Damit garantieren wir, dass ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme besteht. Uns geht es darum, Verwaltungsabläufe zu optimieren, um verbraucherfreundlich und rechtssicher auftreten zu können.“, argumentieren die beiden Verbände BVI und DDIV. Dahingehend wäre in § 133, Absatz 2 GBO der Kreis der Berechtigten um die Immobilienverwalter zu erweitern, die durch die Landesjustizverwaltung eine Genehmigung zur Einrichtung eines automatisierten Abrufverfahrens erhalten dürfen. Nicht nachvollziehbar sei es, dass der Immobilienverwalter gegenüber Behörden, Notaren oder öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren weiterhin gravierend benachteiligt werde.
“Wenn die Politik das Berufsbild des Immobilienverwalters schärfen würde, bspw. durch verbindliche Zugangsvoraussetzungen, so wäre eine Einsichtnahme in das elektronische Grundbuch ohne größeren Aufwand realisierbar.“ Beide Verbände sind der Auffassung, dass technische Gründe nicht gegen eine Einsichtnahme sprechen. Eine entsprechende Programmierung wäre durchaus möglich und umsetzbar.

Sowohl das Wohnungseigentumsgesetz als auch die Rechtsprechung legen dem Verwalter die Pflicht auf, sich immer wiederkehrend darüber zu informieren, wer tatsächlich Eigentümer in dem verwalteten Wohnungseigentumsobjekt ist. Diese Frage ist für wesentliche und haftungsrelevante Tätigkeiten des Verwalters wie z.B. für Einladungen oder bei der Wahrung der Nicht-Öffentlichkeit zur Eigentümerversammlung, der Feststellung der Beschlussfähigkeit und bei Wohngeldzahlungsklagen von besonderer Bedeutung. Auch Fragen zum Zeitpunkt der Fälligkeit von Zahlungen, wer diese erhält – neuer oder alter Eigentümer – und wann eine Umschreibung im Grundbuch erfolgte, sind in diesem Kontext wichtig. Um rechtssicher zu handeln, ist daher eine schnelle, unkomplizierte und unbürokratische Einsichtnahme im Grundbuch notwendig.

Beim Gesetz zur „Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren“ im August 2009 wurde dem Verwalter kein Einsichtsrecht in die elektronische Akte eingeräumt. Zur Begründung hieß es damals u.a., dass der Begriff des „Immobilienverwalters“ nicht hinreichend definiert sei, so dass der Kreis der Berechtigten nicht klar einzugrenzen sei. Die Gefahr unberechtigter Zugriffe wäre damit deutlich erhöht.

(Quelle: BVI)

Was gibt es Neues in unserer Branche?

2011-05-07T11:52:00.009+02:00

Auch in diesem Jahr veranstalteten BFW und BVI am 05./06.05.2011 einen Kongress in Berlin, der erstmals unter "Deutscher Immobilien Kongress" firmierte.
Die Branche ist nach wie vor auf dem Weg zu einer weiteren Professionalisierung. Klimaschutz spielte, wie auch schon im Vorjahr, wieder eine große Rolle. Aber auch andere Themen sind auf hohem Niveau diskutiert worden. Schauen Sie selbst, Film ab!
(Quelle: BFW Bundesverband Freier Immobilien-und Wohnungsunternehmen e.V.)

Modernisierungsumlage auch ohne vorherige Ankündigung möglich

2011-05-01T16:46:00.004+02:00

Der BGH erfreut erneut die Vermieter: Eine Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist trotz fehlender Ankündigung zulässig
Die Ankündigungspflicht dient dem Mieter nur dazu, sich auf Baumaßnahmen in seiner Wohnung einstellen zu können. Ein Vermieter darf nach Modernisierungsmaßnahmen auch dann eine Mieterhöhung vornehmen, wenn diese Modernisierungsarbeiten ohne eine vorherige Ankündigung erfolgten. Die Ankündigungspflicht beschränkt die Befugnis des Vermieters nicht, Kosten für durchgeführte Modernisierungen umlegen zu dürfen.
(BGH-Urteil VIII ZR 164/10 vom 02. März 2011)

Feuer!

2011-04-25T07:00:00.001+02:00

Letztens ist uns bei einer Objektbegehung dieses Plakat der Feuersozietät aufgefallen. Im Comicformat wird das Verhalten im Brandfall dargestellt. Wir finden die Idee außerordentlich gelungen, und sie ist moderner als man denkt. Vielleicht sollten auch Hausordnungen und Tipps für richtiges Heizen und Lüften in dieser Form dargeboten werden? Wir werden darüber nachdenken.

Osterspaziergang.

2011-04-23T15:40:00.011+02:00

Wir wünschen unseren Lesern und Kunden ein frohes Osterfest!

Auch in diesem Jahr haben wir einen Ausflugstipp für Sie: Genießen Sie doch einmal Dresden mit Elbwiesen, Elbschlössern und Elbhängen. Unser besonderer Tipp gilt dem Winzer Lutz Müller, der inmitten seines Weinberges eine Strausswirtschaft betreibt. Mit Blick auf die Reben und einer wundervollen Aussicht auf die Stadt Dresden können Sie dort von März bis November zu Gast sein und "Weine mit Weitblick“ genießen.
(Winzer Lutz Müller)
Falls Sie lieber Kaffee&Kuchen mögen, kehren Sie am besten gleich nebenan ein in Schloss Albrechtsberg. Die Sommerterrasse bietet ebenfalls einen tollen Ausblick. Das Schloss beherbergt eine private Schule, die u.a. Nachwuchskräfte für die gehobene Gastonomie ausbildet. Der Service ist entsprechend gut.
(Sommerterrasse Schloss Albrechtsberg)

Pakt für Klimaschutz

2011-04-17T11:21:00.005+02:00

Rund 60 namhafte Verbände haben den "Pakt für Klimaschutz" unterzeichnet. Die Verbände erklären mit diesem Pakt gemeinsam:
Der Klimawandel ist eine der größten Herausforderungen des 21. Jahrhunderts. Mit ihrem Energiekonzept hat die Bundesregierung am 28. September 2010 sehr ehrgeizige Zielsetzungen in Bezug auf energetische Gebäudesanierung und energieeffizientes Bauen vorgelegt, ohne allerdings aufzuzeigen, mit welchen Maßnahmen diese Ziele erreicht werden sollen. Mit den Eckwerten für den Bundeshaushalt 2012 hat das Bundeskabinett am 16.03.2011 nunmehr beschlossen, keinerlei Mittel für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm in den Haushalt 2012 einzustellen. Die im Energiekonzept der Bundesregierung angedachte Finanzierung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms mit Mitteln aus dem Energie- und Klimafonds ist nach dem Beben in Japan und dem Atom-Moratorium allerdings nachhaltig in Frage gestellt. Der Wegfall der Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren ab 2012 konterkariert die bisherige Klimaschutzpolitik in höchstem Maße und macht sie unglaubwürdig.
Die durch den Bundeshaushalt finanzierten KfW-Mittel für das energieeffiziente Bauen und Sanieren haben 2009 ca. 300.000 und 2010 fast 350.000 Arbeitsplätze gesichert und Investitionen von jeweils ca. 20 Milliarden Euro angestoßen, sowie insgesamt zu einer Einsparung von rund 2,5 Millionen Tonnen CO2 geführt. Die KfW-Förderung ist unverzichtbar, um die energetische Modernisierung des sanierungsbedürftigsten Wohngebäudebestandes, in dem die meisten einkommensschwachen Mieter wohnen, sozialverträglich zu machen sowie die energetische Ertüchtigung der kommunalen Gebäude und Einrichtungen voranzutreiben. Auch bei den Wohneigentümern, die rund 14,9 Mio. Eigenheime oder Zweifamilienhäuser selbst nutzen, wird sich die Einstellung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms als massive Investitionsbremse auswirken.
Um das im Energiekonzept der Bundesregierung festgelegte Ziel einer Verdoppelung der Sanierungsquote auf 2 % zu erfüllen und damit jährlich mindestens 360.000 Gebäude zu sanieren, wäre mittelfristig ein Fördervolumen von 5 Mrd. EUR jährlich notwendig. Diese Förderung löst das Achtfache an Investitionen aus, was zudem eine Entlastung des Staatshaushaltes bedeutet (Einnahmen aus Mehrwertsteuer, Lohnsteuer, Sozialbeiträgen und vermiedene Kosten der Arbeitslosigkeit).
Der Wegfall der KfW-Mittel widerspricht dem Energiekonzept der Bundesregierung, senkt die Sanierungsrate, gefährdet die Ziele der deutschen Klimaschutzpolitik und beeinflusst die kommunalen Klimaschutzaktivitäten und die volkswirtschaftliche Entwicklung negativ. Wenn Investitionen unterbleiben, werden auch Arbeitsplätze wegfallen. Wohnungsneubau und energetische Gebäudesanierung sind arbeitsintensiv, hier ist fast ausschließlich das lokale Bau- und Ausbauhandwerk tätig.
Vor dem Hintergrund einer unsicheren Finanzierung durch den Energie- und Klimafonds unterstützen wir alle Bemühungen, auf eine alternative Finanzierung zu dringen. Wir fordern die Bundesregierung daher nachdrücklich auf, ein klares politisches Bekenntnis zur weiteren Förderung des energieeffizienten Bauens und Sanierens und zur Verstetigung der Mittelausstattung mindestens in Höhe von 2 Mrd. EUR jährlich abzugeben und dafür im Haushalt 2012 und in den Folgejahren entsprechende Finanzmittel einzustellen. Verbraucher, Hersteller, Gebäudeeigentümer, Planer, Kommunen und Ausführende benötigen verlässliche Rahmenbedingungen, um den Gebäudebestand und die Kommunen zukunftsfähig gestalten zu können.

(Quelle: BVI)

10-jährige Betriebszugehörigkeit: Frau Astrid Ehrke

2011-04-07T07:00:00.003+02:00

Wir gratulieren unserer Mitarbeitern, Frau Astrid Ehrke, recht herzlich zu ihrem 10-jährigen Dienstjubiläum und danken ihr für die geleistete Arbeit. Frau Ehrke hat seit den Anfängen, als wir noch Untermieter eines Zimmers mit zwei Arbeitsplätzen gewesen sind, die Entwicklung des Unternehmens mit erlebt und gestaltet. Aus Anlass des Jubiläums haben wir folgendes Interview geführt:

Was war ihr erster Berufswunsch? Textilverkäuferin

Wie war ihre bisherige berufliche Laufbahn und was hat Sie zu Dick Immo. verschlagen?
Lehre beim HO-Kaufhallenverband, Studium, Tätigkeiten in der Verwaltung der NVA und Bundeswehr, Objektverwalterin beim Bundesvermögensamt, bei der TLG, wo ich auch Herrn Dick kennen gelernt habe, und nun bei DICK Immo.

Haben Sie beim Bau einer Immobilie schon einmal selbst Hand angelegt?
Nein.

Wofür sind Sie bei Dick Immo. verantwortlich?
Ich betreue vorrangig Liegenschaften auf Rügen, darunter auch einige Wohnungseigentümergemeinschaften.

Was stört Sie am meisten an ihrem Job?
Mietschuldner, Eigentümer mit fehlender Bereitschaft zu einer vernünftigen Instandhaltungspolitik, Kunden, die Dienstleistungen quasi kostenlos haben möchten.

Und was finden Sie an dem Job besonders gut?
Der Job ist sehr abwechslungsreich, die Tätigkeiten finden sowohl im Büro als auch vor Ort bei den Objekten statt, und sind mit vielen Kontakten zu anderen Menschen verbunden.

Haben Sie eine Lieblingsimmobilie?
Nein.

Wie sieht für Sie die Zukunft der Immobilienverwaltung aus?
In der Fremdverwaltung werden die Eigentümer den Focus auf Qualität zu bezahlbaren Preisen legen, Eigentümer mit kleineren Beständen werden sich preisgünstige Verwaltungen suchen oder selbst verwalten.

Wie sehen Sie dabei die Rolle der neuen Medien? E-Mail und Webseite erleichtern die Kommunikation mit den Mietern und Eigentümern immer mehr. Bei Facebook, Twitter & Co. sehe ich keinen direkten Nutzen für die Immobilienverwaltung.

Wenn Sie frei entscheiden könnten, was würden Sie an ihrem Arbeitsplatz ändern?
Ich bin derzeit zufrieden mit meinem Arbeitsplatz.

Verraten Sie uns noch etwas Privates? Familie, Hobbies etc.? Ich bin verheiratet und habe zwei erwachsene Kinder. Meine Hobbies sind: Garten, Sport/Radfahren, Reisen, Lesen (Mittelalter-Romane).

Außerdem wurde das Ereignis gefeiert, und zwar im Silo 4 in Rostock (Silo 4):

Vermieter müssen Urheberrechtsgebühren zahlen

2011-04-03T17:08:00.003+02:00

Wie Sie wissen, erhebt die GEZ Gebühren zur Finanzierung der öffentlich-rechtlichen Sendeanstalten. Die privaten Hörfunk- und Fernsehsender gehen dabei leer aus. Das soll sich ändern. Nach dem Urheberrechtsgesetz können diese ebenfalls ein Entgelt für die Weiterleitung von Sendungen verlangen. Zu diesem Zweck wurde 1997 die "VG Media Gesellschaft zur Verwertung der Urheber- und Leistungsschutzrechte von Medienunternehmen mbH" gegründet. Seit 2003 werden bereits Verträge mit größeren Wohnungsunternehmen abgeschlossen, in Kürze ist damit zu rechnen, dass alle privaten Vermieter herangezogen werden. Auch sind Rahmenverträge über die Verbände der Wohnungswirtschaft im Gespräch. Es wird von einer Vergütung von ca. 1,50-2,00 € je Wohnung und Jahr gesprochen. Die dann zu zahlende Vergütung wird als Betriebskosten umlagefähig sein. Wir halten Sie auf dem Laufenden...

Nebenkosten-Tsunami?

2011-03-30T08:35:00.005+02:00

Heute ist in der BILD-Zeitung ein Artikel mit der Überschrift "Nebenkosten-Schock, Kassiert Ihr Vermieter zu viel?" erschienen. Hier werden Preiserhöhungen der Lieferanten mit Abrechnungsfehlern der Vermieter vermischt, aber lesen Sie selbst: Artikel BILD-Zeitung vom 30.03.2011

Herzlichen Glückwunsch WEG!

2011-03-19T14:08:00.006+01:00

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird 60.
Das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz Wohnungseigentumsgesetz oder einfach nur WEG, wurde am 15.03.1951 verabschiedet und trat am 20.03.1951 in Kraft. Damit wurde der Grundstein für den Bau von Eigentumswohnungen gelegt, von denen es inzwischen rd. 6,5 Mio. in Deutschland gibt. Auch wenn manche Kritiker behaupten, dass das Gesetz trotz zweier Reformen, zuletzt 2007, den Anforderungen des Marktes und der Eigentümer nicht gerecht wird, finden wir, dass das Gesetz doch erwachsen genug ist, was man aber manchmal von den Anwendern nicht sagen kann.
Ein klares Defizit besteht im Verbraucherschutz. Es ist immer wieder zu beobachten, dass Erwerber von Eigentumswohnungen nicht oder nur sehr unzureichend informiert und aufgeklärt werden. Außerdem ist es auch möglich, WEGs ab zwei Wohnungen zu bilden, was bei so kleinen Häusern häufig Schwierigkeiten bei der Beschlussfassung mit sich bringt, und die sich manchmal auch auf das Zusammenleben im Hause negativ auswirken. Geschichten aus dem Alltag dazu vielleicht später...

Modernisierung: Kastendoppelfenster ersetzt durch Isolierglasfenster

2011-03-19T11:58:00.006+01:00

Entgegen der älteren Rechtsprechung muss jetzt der Mieter den Austausch eines vorhandenen Gasherdes gegen einen modernen Elektroherd, die Verstärkung der Steigeleitungen, die Schaffung eines modernen Bades und die Ersetzung eines Holzkastendoppelfensters durch ein modernes Isolierglasfenster dulden. Bislang war Letzteres nicht als Modernisierung anerkannt worden. (LB Berlin, ZK 65).

Das Urteil hat auch Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften: § 22, Abs. 2 WEG: "Maßnahmen (...), die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (...) dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden."
Darunter fällt nun auch der Austausch von Kastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster.

Von der Bedeutung des Fernsehens...

2011-03-18T16:49:00.007+01:00

Bericht aus dem Alltag der Hausverwaltung:
Anruf eines Mieters, der eine Einbauküche mit gemietet hat: "Mein Kühlschrank ist seit 14 Tagen defekt und kühlt nicht mehr, es wäre schön, wenn sich das mal jemand anschauen könnte."
Anruf eines weiteren Mieters: "Hat Ihnen schon jemand gemeldet, dass das Warmwasser seit heute morgen ausgefallen ist? Das müßte aber morgen früh wieder funktionieren."
Anruf eines Mieters mit zentralem Fernsehanschluss: "Ich spüre es, in 5 Minuten wird der Fernsehempfang ausfallen, unternehmen Sie sofort etwas, ich verpasse sonst meine Serie."

WEG: Kellertausch ohne neuen Aufteilungsplan

2011-03-13T20:45:00.001+01:00

Kellertausch macht nicht neuen Aufteilungsplan erforderlich (34 Wx 105/10, OLG München vom 13.08.2010)
Wenn Kellerräume einer anderen Eigentumswohnung zugeordnet werden, muss diese Änderung im Grundbuch nicht eingetragen werden, entschied das Oberlandesgericht in München im August 2010. Im Mai 2010 tauschten 2 Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage ihre Keller und ließen den Tausch notariell beurkunden. Nach Ansicht des Grundbuchamts beim zuständigen Amtsgericht machte dieser Tausch eine Änderung des Aufteilungsplanes und eine Umnummerierung der getauschten Räume erforderlich. Hiergegen erhoben die betroffenen Wohnungseigentümer Beschwerde. Mit Erfolg! Die vom Grundbuchamt der Entscheidung zugrunde gelegte Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG sieht zwar vor, dass alle zu einer Eigentumswohnung gehörenden Räume mit derselben Nummer zu kennzeichnen sind. Denn der Aufteilungsplan einer Wohneigentumsanlage ist auch Inhalt des Grundbuchs, sodass die Rechtsverhältnisse an Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar und eindeutig abgegrenzt sind. Dies betrifft aber nur die Begründung von Wohnungseigentum. Bei der Neuzuordnung einzelner Räume ist kein neuer Aufteilungsplan mit geänderter Nummerierung anzufertigen. Denn § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 WEG soll nur die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewährleisten. Spätere Änderungen sind anhand des Grundbuchs nachvollziehbar. Es bedarf nur einer Korrektur der Nummerierungen. Dies kann dadurch geschehen, dass lediglich die neu zugeordneten Räume eine neue Nummer erhalten.

Dämmung der Geschossdecken zu Dachböden

2011-03-07T07:00:00.001+01:00

Nach der ENEV 2009 müssen oberste Geschossdecken zu nicht ausgebauten Dachräumen bis zum 31. Dezember 2011 auf einen U-Wert von 0,24 W/m²K gedämmt werden.
Altbauten haben üblicherweise Holzbalkendecken mit U-Werten von ca. 1,25-2,10 W/m²K; bei neueren Bauten mit Betondecken liegen die U-Werte um ca. 0,80-1,00 W/m²K. Damit werden je nach Geschossdecke 10-16 cm Dämmung erforderlich. Es ist auch zulässig, alternativ die Dachfläche zu dämmen, was aber technisch viel aufwändiger (und damit auch teurer) ist, und nur in Frage kommen dürfte, wenn am Dach ohnehin etwas ansteht.
Bleibt noch zu entscheiden, wie komfortabel die Dämmung verlegt wird (lose, teilweise oder vollflächig begehbar).
Wir werden bei allen betroffenen Eigentümergemeinschaften einen entsprechenden Tagesordnungspunkt aufnehmen und über den gewünschten Umfang beschließen lassen.

London Calling.

2011-03-05T22:29:00.023+01:00

Am 18.02.2011 ging es nach London zur "RICS New members diploma ceremony". Die Zeremonie fand im Headquarter (HQ) der RICS direkt am Parliament Square statt. Das ehrwürdige Gebäude befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Palace of Westminster, dem Sitz des britischen Parlamentes, und der Westminster Abbey. Das jüngst modernisierte Gebäude beherbergt u.a. ein Bistro, ein erstklassiges Restaurant (Roux), Fachbuchhandlung, Kaminzimmer, einen sehr repräsentativen holzgetäfelten Saal, in dem auch die Zeremonie stattfand, und eine (leider so nicht zugängliche) Dachterrasse mit einem tollen Ausblick über den Square.
An der Zeremonie haben 34 neue Mitglieder teilgenommen, davon 4 aus Deutschland und 30 aus UK, sowie eine Vielzahl von Gästen (Eltern, Partner). Die Zeremonie dauerte rd. zwei Stunden und klang mit einem Sektempfang aus. Robert Peto, RICS President, machte in seiner Rede noch einmal auf die enorme Bedeutung von "Land" im weiteren Sinne in unseren Volkswirtschaften aufmerksam und verteufelte die synthetischen Finanzprodukte der Banken. Im Anschluss übergab er jedem neuen Mitglied persönlich seine Urkunde.
An einem so besonderen Tag darf man sich auch etwas gönnen, deshalb hier unsere passenden Hotel- und Restauranttips:
Sofitel London St James
Das Hotel liegt am Waterloo Place am Ende der Regent Street, ideal, um das Zentrum zu Fuß zu erkunden
Foxtrot Oscar
Bistro in Chelsea mit erstklassiger Küche, gehört zu Gordon Ramsay

E-Mail-Kommunikation wird immer beliebter...

2011-03-01T07:00:00.001+01:00

Wir bieten unseren Wohnungseigentümergemeinschaften an, auf Papierversand zu verzichten, und per E-Mail zu kommunizieren.

Einladungen, Abrechnungen, Protokolle etc. werden dabei im .pdf-Format an die Eigentümer versendet.

Voraussetzungen sind ein allstimmiger Beschluss sowie Eigentümer mit jeweils eigener E-Mail-Adresse. Die Eigentümer profitieren am niedrigeren Verwaltungsaufwand mit einem Nachlass auf die vereinbarte Vergütung.

Bereits mehrere Eigentümergemeinschaften haben sich für das Angebot entschieden. Dieses Instrument unterstreicht unseren Vorsprung als moderner Qualitätsverwalter.

Tagesordnungspunkte sammeln.

2011-02-26T14:50:00.006+01:00

Die jährlichen Eigentümerversammlungen stehen wieder an. In diesem Zusammenhang haben wir eine Bitte an alle Eigentümer, die Wünsche zur Tagesordnung einbringen möchten:
Tagesordnungspunkte können das ganze Jahr über gemeldet werden und werden von uns für die jeweils nächste Eigentümerversammlung gesammelt. Ein Nachmelden erst nach Erhalt der Einladung ist wenig sinnvoll, weil dann meist die Einladungsfrist verstrichen ist und die Punkte nicht mehr berücksichtigt werden können.

Wie meine Frau sich einen Beamten denkt.

2011-02-24T21:37:00.010+01:00

»Wie meine Frau sich einen Beamten denkt
1. Ein Beamter lebt lange.
2. Solange er lebt, hat er ein auskömmliches Gehalt.
3. Ist er krank, so wird er vertreten. Je öfter, desto besser.
4. Badereisen sind garantiert.
5. Der Dispositionsfond ist unerschöpflich und wird nur von der Güte seines Verwalters übertroffen.
6. Arbeit Schimäre.
7. Dienststunden werden gehalten oder nicht gehalten. Werden sie gehalten, so wechselt die Lektüre der National-Zeitung mit der Vossischen.
8. Fehler sind gleichgültig, solange nur nach außen hin die eigene und des Standes Unfehlbarkeit gewahrt bleibt.
9. Zum Ordensfest und zu Königsgeburtstag muß der Beamte gesund sein. (Weiße Binde.)
10. Erfüllt er dies, so verdoppelt der König die Witwenpension aus dem Schatullenfonds. Für die Töchter: Erziehungsgelder; für die Söhne: drei Kadettenstellen frei.« (Theodor Fontane)

Hintergrund: Ein Freund verschaffte 1876 Fontane einen Posten als Sekretär der Akademie der Künste, der nicht nur ein Beamtengehalt, sondern auch eine entsprechende Alterspension eintragen würde. Doch schon nach wenigen Monaten bittet Fontane um seine Entlassung, da er mit der Tätigkeit überhaupt nicht zurechtkommt - hätte er eine Stelle als Hausverwalter angenommen, wären ihm obige Verhaltensweisen nicht untergekommen.

(Bild: Theodor Fontane, 1883, Gemälde von Carl Breitbach)

Willkommen im Club.

2011-02-22T19:55:00.003+01:00

In eigener Sache: Christian Dick hat sich am 25.11.2010 zum Chartered Surveyor qualifiziert und darf seit 15.12.2010 offiziell die Bezeichnung MRICS tragen. MRICS steht für "Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors".

Die Prüfung fand in den Räumen der RICS in der Junghofstraße in Frankfurt am Main statt. Insgesamt gibt es derzeit etwas mehr als 1.000 Chartered Surveyors in
Deutschland.

Am 18.02.2011 fand die feierliche Übergabe des Diploms im Headquarter der RICS in London statt (Bericht folgt).

(Weitere Informationen zur RICS finden Sie hier:
RICS Deutschland)

Prozesskostenhilfe und Insolvenz bei Wohnungseigentümergemeinschaften?

2011-02-11T13:29:00.011+01:00

Zwei Kuriositäten zum WEG-Recht:

1) Einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann Prozesskostenhilfe bewilligt werden

Will die WEG gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden. Diese Rechtsverfolgung liegt jedenfalls dann im allgemeinen Interesse, wenn weder die Gemeinschaft noch sämtliche (übrigen) Mitglieder die Kosten aufbringen können. (BGH, Beschluss vom 17.06.2009, V ZB 26/10)

Wenn kein Mitglied der WEG mehr die Kosten aufbringen kann, also alle Mitglieder zahlungsunfähig sind, dann liegt es nahe, dass wohl auch die WEG zahlungsunfähig ist, aber:

2) § 11 WEG: Unauflöslichkeit der Gemeinschaft. (3) Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet nicht statt.

Codename "Spongebob"

2011-01-29T16:30:00.011+01:00

Die Beseitigung von echtem Hausschwamm bedarf einer intensiven Begleitung durch die Hausverwaltung ("Bauherrenvertretung").

Nachdem wir zum Jahresende gerade zwei Instandsetzungen abgeschlossen hatten, stehen gleich Anfang 2011 drei neue Befunde zur Beseitigung an. Ursachen sind entweder Leitungswasserschäden oder eine unsachgemäße Modernisierung in den 90er-Jahren.
Anders als "Spongebob" aus der gleichnamigen Zeichentrickserie, der überaus nett und hilfsbereit ist, gilt der Echte Hausschwamm als der gefährlichste Gebäudezerstörer (sieht man einmal von einem Brand ab).

In allen Fällen werden die Maßnahmen von einem Holzschutzsachverständigen begleitet und ausschließlich von besonders zuverlässigen und spezialisierten Handwerksbetrieben ausgeführt. Man kann sich das ganze Procedere vereinfacht vorstellen wie Karies entfernen beim Zahnarzt, nur in größeren Dimensionen.

Da bei Geschossdecken meist auch die Wohnungen darüber und darunter nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden können, müssen zudem die Bewohner von uns angemessen betreut werden.

Übrigens: Die Verpflichtung zur umgehenden Beseitigung ergibt sich aus den Landesbauordnungen. In den meisten LBOs wird die Verpflichtung mit "Schutz gegen schädliche Einwirkungen" beschrieben, z.B. § 13 BauO Bln oder § 13 LBauO MV). Meldepflichtig gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde ist der Hausschwammbefall allerdings nur noch in Thüringen und Sachsen.

Der Echte Hausschwamm wurde 2004 von der Deutschen Gesellschaft für Mykologie zum Pilz des Jahres gewählt, um auf seine häufig unterschätzte wirtschaftliche Bedeutung hinzuweisen. Die Aufwendungen für die zurück liegenden Instandsetzungen lagen bei uns zwischen 5 - 100 Tsd.€.

Auch im neuen Jahr legt der BGH gut los!

2011-01-28T16:37:00.005+01:00

Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat

Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren. Dazu der BGH:
Der Vermieter von Wohnraum kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich - innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB - zu Lasten der Mieter korrigieren, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat.
Die Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisten, dass die Parteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Deshalb rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.
(BGH, Urteil v. 12.1.2011, VIII ZR 296/09)

BGH: Vermieter muss bei Mieterhöhung nicht jede Förderung angeben.

2011-01-21T23:18:00.003+01:00

Es macht derzeit richtig Freude, die Entscheidungen des BGH zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu verfolgen. Den diversen Spitzfindigkeiten der Mieter und deren juristischen Beratern wird Einhalt geboten:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19.01.2011 entschieden, dass der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen öffentliche Fördermittel, die nach dem vertraglichen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden, nicht angeben muss. Die Vermieterin hatte vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, ohne erhaltene Förderungsmittel anzugeben. Nach dem Förderungsvertrag waren die Förderungsmittel allerdings nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt. Die Modernisierung sollte allein durch Eigenmittel des Vermieters finanziert werden. Der Mieter verweigerte die Zustimmung - zu Unrecht, wie die Karlsruher Richter befanden. Das Mieterhöhungsverlangen sei auch ohne die Angabe der Fördermittel wirksam. Denn angerechnet würden nur die Fördermittel für Modernisierungsmaßnahmen. Daher seien auch nur diese von der Angabepflicht umfasst (Az. VIII ZR 87/10).

"Herr Kaiser" zu Besuch in unserem Rostocker Büro.

2011-01-16T22:00:00.001+01:00

Diese Woche hat uns Herr Thomas Baum vom Versicherungsmakler Caninenberg&Schouten mit einer guten Nachricht im Gepäck besucht: Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen bleiben aufgrund des bisherigen guten Schadenverlaufes für 2011 unverändert. Außerdem haben wir unseren Prozess "Versicherungsschäden" gemeinsam analysiert und bei dieser Gelegenheit Optimierungen besprochen, die ab sofort wirksam werden. Damit ist es noch einfacher geworden, für unsere Kunden Schadenfälle abzuwickeln.

(P.S.: "Herr Kaiser" war DIE Werbefigur der Hamburg-Mannheimer Versicherung, bis die ERGO Versicherungsgruppe Ende 2009 die Marke eingestellt hat)

Studie zum Mietbetrug in Deutschland - auch ein Problem von professionellen Vermietern?

2011-01-10T07:00:00.012+01:00

In der letzten Woche rief uns ein Eigentümer einer Eigentumswohnung an, der seine Wohnung alleine neu vermietet hat, und berichtete, dass der Mieter weder die erste Miete, noch die Kaution bezahlt habe. Wir fingen an zu recherchieren und stellten fest, dass der Mieter bereits 2009 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

Diesen Fall nehmen wir zum Anlass, über eine aktuelle Studie zu berichten:

Im Auftrag des BMVBS und des BMJ hat die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld unter Leitung von Prof. Dr. Artz und Prof. Dr. Jacoby eine Studie zu dem Thema „Mieterschutz und Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau - Mietausfälle durch so genannte "Mietnomaden“ erstellt. Der Endbericht wurde im Dezember 2010 vorgelegt.

Eine ausführliche Zusammenfassung der Studie finden Sie hier (Quelle: Haus&Grund): Zusammenfassung

Besonders interessant erscheint, dass von den beteiligten Verbänden alleine Haus & Grund Betroffene vermittelt hat. Daraus schließen wir, dass es sich bei Mietbetrug/Mietnomaden schwerpunktmäßig um ein Problem von privaten Vermietern handeln dürfte. Das deckt sich mit unseren eigenen jahrelangen Beobachtungen.

Gesetzgeberische Initiativen zur Eindämmung des Mietnomadentums sind zu begrüßen, aber den privaten Vermietern ist auch damit geholfen, ihre Bestände in professionelle Hände zu geben.

Möchten Sie Ihre Wohnung von uns vermieten lassen oder ein Angebot für eine komplette Mietverwaltung? Dann schreiben Sie uns: dick@dick-immobilien.de

Neue Akten sind bei uns immer willkommen...

2011-01-07T07:00:00.006+01:00

...auch wenn diese längst nicht so sortiert sind, wie wir uns das vorstellen.
In diesen Tagen treffen die Akten der neuen Objekte ein, die wir ab Januar 2011 verwalten dürfen.

Es handelt sich um neue Wohnungseigentümergemeinschaften in Rostock und in Berlin, desweiteren um Gewerbeobjekte im Berliner Raum.

Wir danken den (Mit-)eigentümern für das uns entgegen gebrachte Vertrauen und freuen uns auf die Zusammenarbeit.

Entscheider des Jahres 2010 - der BGH.

2011-01-03T07:00:00.001+01:00

Schon wieder ein zu begrüßendes Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH): Mieterhöhungsverlangen ist ohne Unterschrift gültig.

Der BGH hat entschieden, dass eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags nicht für ein
Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB gilt (Az. VIII ZR 300/09).

Silvesterknaller!

2010-12-31T12:00:00.001+01:00

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine fehlgeleitete Silvesterrakete auf dem Nachbargrundstück einen ganzen Gebäudekomplex in Brand gesetzt – der Schaden betrug fast 420.000 Euro. Die Gebäudeversicherung des Eigentümers nahm den Nachbarn in Regress (BGH, 18.09.2009, V ZR 75/08). In dem Prozess ging es um die Grundsatzfrage, ob in solchen Fällen der sogenannte nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch anwendbar ist. Das hätte auf die alljährlichen Silvesterfeuerwerke weitreichende Folgen gehabt, denn danach ist ein Nachbar auch dann zur Zahlung verpflichtet, wenn ihm keinerlei Verschulden vorzuwerfen ist. Der BGH entschied jedoch: Das Abschießen von Feuerwerksraketen am Silvestertag ist ein gesellschaftlicher Brauch, auf den diese Regelung nicht zutrifft. Der Verursacher eines Schadens haftet in diesem Fall nur bei grobem Verschulden.

Kabel Deutschland - Verbesserter Service für unsere Bewohner.

2010-12-30T07:00:00.001+01:00

Gute Nachricht für Bewohner in unserem Bestand mit Kabelanschluss von Kabel Deutschland:

Ein Rundum-Service bietet ab sofort Hilfe und Unterstützung in allen technischen Fragen des Hausnetzes. Das Hausverteilnetz wird in funktionstüchtigem Zustand gehalten, es gibt eine 24h-Service-Hotline und einen Reparatur-und Wartungsservice.

Die Telefonnummer für die Hotline wird in den betroffenen Objekten zeitnah mittels neuer Hausaushänge bekannt gemacht.

Wunschzettel: Das Ideal. Ja, das möchste.

2010-12-24T08:00:00.004+01:00

Ja, das möchste:
Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,
vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße;
mit schöner Aussicht, ländlich-mondän,
vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn
aber abends zum Kino hast dus nicht weit.
Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit:

Neun Zimmer - nein, doch lieber zehn!
Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn,
Radio, Zentralheizung, Vakuum,
eine Dienerschaft, gut gezogen und stumm,
eine süße Frau voller Rasse und Verve
(und eine fürs Wochenend, zur Reserve) ,
eine Bibliothek und drumherum
Einsamkeit und Hummelgesumm.

Im Stall: Zwei Ponies, vier Vollbluthengste,
acht Autos, Motorrad - alles lenkste
natürlich selber - das wär ja gelacht!
Und zwischendurch gehst du auf Hochwildjagd.

Ja, und das hab ich ganz vergessen:
Prima Küche - erstes Essen
alte Weine aus schönem Pokal
und egalweg bleibst du dünn wie ein Aal.
Und Geld. Und an Schmuck eine richtige Portion.
Und noch 'ne Million und noch 'ne Million.
Und Reisen. Und fröhliche Lebensbuntheit.
Und famose Kinder. Und ewige Gesundheit.

Ja, das möchste!

Aber, wie das so ist hienieden:
manchmal scheints so, als sei es beschieden
nur pöapö, das irdische Glück.
Immer fehlt dir irgendein Stück.
Hast du Geld, dann hast du nicht Käten;
hast du die Frau, dann fehln dir Moneten -
hast du die Geisha, dann stört dich der Fächer:
bald fehlt uns der Wein, bald fehlt uns der Becher.

Etwas ist immer.
Tröste dich.

Jedes Glück hat einen kleinen Stich.
Wir möchten so viel: Haben. Sein. Und gelten.
Daß einer alles hat:
das ist selten.

(Kurt Tucholsky)

Frohe Weihnachten!

2010-12-23T18:06:00.005+01:00

Hoher ethischer Standard bei unseren Lieferantenbeziehungen.

2010-12-18T16:26:00.001+01:00

Über den Verhaltens- und Ehrenkodex unseres Fachverbandes BVI hinaus haben wir freiwillig mit unseren rd. 180 gelisteten Lieferanten Regelungen zum Wohlverhalten im Geschäftsverkehr getroffen. Die Lieferanten haben eine entsprechende Compliance-Erklärung abgegeben.

Diese bestätigen, dass sie weder wirtschaftliche Vorteile jedweder Art von uns erhalten oder uns in Aussicht stellen. Des weiteren wird der Datenschutz im Rahmen der Zusammenarbeit geregelt.

Damit dokumentieren wir erneut unsere Qualität und Transparenz, auf die unsere Kunden vertrauen dürfen.

Unseren Kunden stellen wir bei Interesse gerne den kompletten Wortlaut der Erklärung zur Verfügung.

Spenden statt Schenken!

2010-12-15T12:37:00.019+01:00

Bereits seit einigen Jahren ist es bei uns Tradition, dass wir unseren Kunden keine Präsente zu Weihnachten überreichen, sondern das Geld für gute Zwecke spenden. In diesem Jahr haben wir für die folgenden Vereine gespendet, und vielleicht möchten Sie sich uns sogar anschließen:

KINDerLEBEN - Verein zur Förderung der Klinik für krebskranke Kinder e.V. Berlin
Zweck des Vereins ist es, den Betrieb der Tagesklinik und der Klinik für krebskranke Kinder und Jugendliche in der Charité, Campus Virchow-Klinikum, in Berlin, und darüber hinaus die Erforschung der Grundlagen, der Therapien und der Therapiefolgen der Erkrankungen zu fördern und zu unterstützen. Der Verein hat es sich auch zur Aufgabe gemacht, Projekte zu verwirklichen, die den Kindern und Jugendlichen das Leben mit der Krankheit erleichtern und den Heilungsprozess begünstigen. Dies umfaßt auch die Unterstützung des Externen Kinderpflegedienstes.

Förderverein für die Paul- Friedrich- Scheel Schule e.V. , Rostock
Die Mitglieder dieser Vereinigung haben sich zum Ziel gesetzt, für eine freudvolle Umwelt der Kinder dieser Einrichtung wirksam zu werden. Seit fast 60 Jahren besteht in Rostock die Paul-Friedrich-Scheel-Schule für vorwiegend Körperbehinderte. Qualifizierte und verständnisvolle Pädagogen bemühen sich, den jungen Menschen einen vollwertigen Schullabschluss zu ermöglichen und ihnen damit trotz ihrer Behinderung den Weg für eine Eingliederung in das Berufsleben zu ebnen.

(Mehr Infos und die Spendenkonten erfahren Sie hier:
KINDerLEBEN: http://www.kinderleben.de;
Förderverein Scheel-Schule: http://www.scheel-schule.de/Seiten/foerderverein.html

WEG mit zwei hartnäckigen Vorurteilen zum Wohnungseigentumsrecht!

2010-12-12T12:24:00.007+01:00

1. Bei Kellertausch muss der Aufteilungsplan geändert werden = falsch.

Dazu OLG München vom 13.08.2010 (Az.: 34 Wx 105/10): "Tauschen Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft Kellerräume oder Garagen beziehungsweise ordnen sie derartige Räume einem anderen Sondereigentum zu, ist für den grundbuchlichen Vollzug der Änderung der Teilungserklärung ein neuerlicher Aufteilungsplan mit entsprechender Neunummerierung nicht erforderlich. Das Grundbuchamt kann in diesem Fall jedoch verlangen, die neu zugeordneten Räume so umzubenennen, dass nicht Räume mit gleicher Nummer zu unterschiedlichen Einheiten gehören."

2. Der Anspruch auf Rückbau nicht genehmigter baulicher Veränderungen verjährt nicht = falsch.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Rückbau nicht genehmigter baulicher Veränderungen unterliegt der Regelverjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB.

Gleiches gilt übrigens auch für den Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gemäß den Vorgaben der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. (OLG Braunschweig vom 08.02.2010, Az.: 3 W 1/10)

Schluss mit dem Wirrwarr beim Energiefachrecht

2010-12-03T17:12:00.006+01:00

Die mittlerweile nicht mehr überschaubare Fülle an technischen und fachlichen energetischen Anforderungen an Gebäude, die zudem je nach Eigentümer oder Nutzer der Gebäude unterschiedlich ausgestaltet sind, muss konsolidiert und zusammengeführt werden. So lautete die Forderung des Bundesrates an die Bundesregierung anlässlich der Beratung des Europarechtsanpassungsgesetzes Erneuerbare Energien (EAG EE) im Rahmen der Bundesratssitzung am 26. November 2010.
Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) schließt sich diesem Vorstoß an. Die Regelungen zu Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich sind tatsächlich nicht mehr überschaubar und der Sache des Klimaschutzes in keiner Weise dienlich. Insbesondere ist durch das Nebeneinander von Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz derzeit ein wirtschaftlich und technisch sinnvoller Weg zur Erfüllung beider Vorschriften nicht ohne weiteres erkennbar.
Die BSI fordert daher, im Zuge der Anpassung der Energie-einsparverordnung (EnEV) an die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie die Anforderungen des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) an den Einsatz erneuerbarer Energien in Neubauten in die EnEV zu integrieren. Dabei müsse auch die laufende Evaluierung der EnEV 2009 berücksichtigt werden.
Nachdem die Bundesländer die Unübersichtlichkeit des Energiefachrechtes gerügt haben, wäre es konsequent, wenn sie selbst im Bereich Energieeffizienz und erneuerbare Energien auf Einzelregulierungen verzichten würden. Der sich auf Länderebene abzeichnende politische Wettbewerb um die höchste Klimaschutz-Anforderung im Gebäudebereich ist kontraproduktiv. So lassen sich energiesparende Maßnahmen in der Breite nicht umsetzen. Die angestrebte Erhöhung der Sanierungsquote bleibt dabei auf der Strecke. Das Energiekonzept 2050 der Bundesregierung müsse von den Ländern in seiner Leitbildfunktion akzeptiert werden.

Die BSI regt gleichzeitig an, auch die Förderung für Energieeffizienz und erneuerbare Energien in eine Hand zu geben und die Förderung erneuerbarer Energien in die KfW-Förderprogramme zu integrieren. Voraussetzung sei eine bedarfsgerechte Verstetigung der zur Verfügung gestellten Mittel.

(Quelle: BSI/BVI)

Fleißig...ist der BGH in diesem Jahr.

2010-11-28T15:28:00.008+01:00

Schon wieder ein interessantes Urteil vom BGH:
Umzugskostenpauschale in WEG möglich

Hintergrund
In einer WEG in Berlin gab es einen Eigentümer, der seine fünf Eigentumswohnungen an Touristen und Saisonarbeiter vermietete. Dabei kam es im Jahr zu ungefähr 100 Mieterwechseln.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, dass jeder Wohnungseigentümer im Fall eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung eine Kostenpauschale von 50 Euro an die Eigentümergemeinschaft zahlen muss.
Der vermietende Eigentümer klagte gegen diesen Beschluss und ging bis zum Bundesgerichtshof (BGH).

Entscheidung
Der BGH hat entschieden, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ungültig ist.
Zwar kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Umzugskostenpauschale wirksam beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht aber nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.
Im hier entschiedenen Fall war die Höhe der Pauschale von 50 Euro in Ordnung. Allerdings bemängelten die Richter, dass die Zahlungspflicht auf „befristet vereinbarte Nutzungsverhältnisse“ beschränkt war und beispielsweise Umzüge der Eigentümer selbst ausklammerte. Dies stelle eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung dar. Denn es sei nicht ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umzüge zu einer geringeren Belastung des Gemeinschaftseigentums (z. B. durch Abnutzung und Schäden im Treppenhaus) führe.

(BGH, Urteil v. 1.10.2010, V ZR 220/09, veröffentlicht am 29.10.2010)

Alle Jahre wieder....Am 15.11. fand unsere Weihnachtsfeier statt.

2010-11-24T18:27:00.033+01:00

Um diese alljährliche Festlichkeit im Kreise aller Kollegen zu zelebrieren,
trafen sich das Rostocker und das Berliner Team dieses Ma(h)l im einzigartigen BIOLÜSKE Kochstudio in Berlin-Lichterfelde.
Diese Location ist einfach grandios. Sie entstand aus einem umgestalteten, wertvollen 50er Jahre Kino, in dem kulinarische Kochevents im Zuschauerrang und Lebensmittel a la bonne heure auf dem Parkett angeboten werden.
Unter Anleitung des Spitzenkochs Ralf Hiener von „Essbare Landschaften“ kreierten wir in vier kleinen Teams ein 4-Gänge-Menü mit ungeahnten Hochgenüssen, Gaumenfreuden und aus frischen Delikatessen, welche uns die Natur in ihrer Reichhaltigkeit zu bieten hat. Exzellente Weine durften dabei natürlich nicht fehlen und rundeten unser Geschmackserlebnis ab. Dieser unvergessliche Abend wird uns wohl allzeit in Erinnerung bleiben, denn auch in der Küche hat sich unsere erfolgreiche Teamarbeit bestens bewährt.

Und hier ein kleiner Einblick in unser bezauberndes 4-Gänge-Menü (ein ausführliches Rezeptbuch folgt):

Herbstliche Pilzsuppe (unter der Blätterteighaube)

Badisches Hechtsoufflé mit Spinat

Zweierlei pochiertes Filet (Rind&Kalb) aus dem Sud, Erdgemüse und salsa verde

Schokoladenmalheur mit Gewürzbirne und Eisparfait

(unsere Tipps:
Biolüske: http://www.biolueske.de;
Essbare Landschaften: http://www.essbarelandschaften.de)